沙洋小吃文化城项目可研报告沙洋小吃文化城开发有限公司二00七年七月目录总论1项目概况2公司概况3可行性研究的依据和范围4主要技术经济指标项目市场调研及定位1区域环境2需求状况3市场发展状况4项目定位5优劣分析投资估算和资金筹措1投资估算2资金筹措计划财务评价1销售收入测算2盈利测算3效益评价指标4社会效益分析5不确定性分析第五章结论第一章总论一、项目概况沙洋小吃文化城项目位于沙洋新城西路北侧、五通口以西，毗邻沙洋最具规模的居住区－鸿图花园、莲花新村以及地税、电力花园，背靠淘金山景区，地理位置非常优越。本项目占地38245㎡，由福建沙洋小吃文化城开发有限公司通过挂牌方式于2007年5月25日竞得，计划建设成集美食、旅游以及居住为一体的小吃文化城。沙洋小吃文化城项目已被福建省政府列为2007年度省级重点项目。二、公司概况公司为国有独资有限公司，注册资本1000万元(已到资800万元)，由沙洋城市投资建设有限公司2007年5月11日为开发沙洋小吃文化城项目出资成立。房地产资质等级为暂定三级房地产开发企业。公司按照《公司法》和公司章程的要求，依法独立运行，公司现有员工18人，其中：中级以上职称9人。公司最高权利机关为董事会，并设有监事会。公司内设行政部、财务部、工程部、销售部、招商部等职能部门。公司法人代表系工民建专业毕业，有丰富的房地产开发经验，曾负责开发过沙阳乐园组团及国安假日度假村等大型项目的开发建设。三、可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本项目建设均以国家法律、法规和政府职能部门批文为依据。项目批准单位及文号批准日期《立项批复》沙发改[2007]基字23号沙洋发展与改革局2007年5月30日《建设用地规划许可证》2007年169、174号沙洋城乡规划建设局2007年5月30日国有土地使用权出让合同沙土出让合同2007字第48号沙洋国土资源局2007年7月5日《建设工程规划许可证》编号6512沙洋城乡规划建设局2007年7月3日《建筑工程施工许可证》编号350427200707062701沙洋城乡规划建设局2007年7月6日许可证正在办理中四、主要技术经济指标项目性质：商住、商品房总用地面积：38245㎡总建筑面积：51631㎡其中：住宅建筑面积：36142㎡，商业用房14755㎡，办公用房734㎡。容积率：1.35绿化率35％以上停车位300个（露天）。建设期限：2007年8月-2009年8月2007年8月进行前期规划；2007年12月基础施工；2008年5月完成基础，2008年12月完成配套设施；2009年3月完成主体施工；2009年7月竣工通过验收。第二章项目市场调研及定位一、区域环境沙洋位于福建省中部，全县总面积1815平方公里，总人口24.2万人，其中城关人口9.6万。沙洋交通便利，鹰厦铁路、205国道及京福高速公路、筹建中的向莆高速铁路和拟建中的三厦、三泉高速公路横贯全境，位于沙洋城区的三明机场已开工建设，而且向莆高速铁路枢纽(编组站)设在沙洋。沙洋是全国100个交通中心之一，是福建省4个交通中心之一（其他三个分别为福州、泉州、莆田）。近年来，沙洋经济在沙洋小吃、工业项目带动下高速发展，有5万多人外出经营沙洋小吃，人民生活水平显著提高，至2007年4月，全县储蓄存款26.4亿元，新增1.2亿元。根据三明市区、沙洋一体化规划，沙洋将成为海西中心城市体系的重要组成部分、闽西北重要的交通枢纽、新兴的工业城市，以金融、商贸、会展、咨询等为主的生产性服务中心城市，以“中国小吃之乡”为品牌的休闲性旅游城市。二、需求状况沙洋小吃蓬勃发展，遍布全国各地。十几年来，沙洋小吃业主积极出外开店，在全国积累了沙洋小吃的品牌基础，沙洋小吃已成为沙洋的名片。截至2006年12月，全县在外经营沙洋小吃累计1.23万户，从业人员约5万人，小吃收入已达10亿元。沙洋小吃具有从业人员多，投资少，收效快，风险低，收入较为均衡，可极大促进整体购买力的提升。小吃业已经成为沙洋的主要支柱产业，并迅速推动其招商引资和城镇化进程，形成中国独一无二的“沙洋小吃现象”。在这些外出经营小吃业主中，目前回乡投资办企业的达150家，其中从事与小吃业相关的原配料生产企业就达40家。到2010年时，预计全县外出经营小吃数量将达到1.6万户，营业收入达到20亿元，全县富余劳动力可以顺利转移出去。目前，广大小吃业主对小吃公司化、连锁化已有较成熟的设想，正加快技术革新，开发一些可批量生产的工业化产品或半成品，也更加注意在外向型发展上做文章，统一品牌形象，经营规范发展，确保食品安