工业地产八大预测(1)2008-1-715:08:07来源:湖南经济网核心提示:中国工业地产以年均增长15%的速度在发展,随着产业升级与经济繁荣,工业地产将迎来全新的发展机遇。--工业地产,继续等待深挖的金矿中国工业地产以年均增长15%的速度在发展,随着产业升级与经济繁荣,工业地产将迎来全新的发展机遇。银根紧缩,土地严控,外资受限,2008年中国房地产投资机会在哪里在2007第三届中国地产金融年会上,中国工业地产网主编任慧勇指出:工业地产是一个等待深入挖掘的金矿。"中国工业地产以年均增长15%的速度在发展,每一年国家所有土地规划指标中,接近1/3是划拨给工业地产的。"目前,主流投资商与开发商已经把目标瞄准了工业地产,如绿地集团、合生创展、瑞信集团、凯雷和高盛等,都在追赶美国普洛斯与新加坡腾飞集团等??业地产大鳄的脚步。一面是宏观政策对房地产投资市场的规范与调控,另一面是城市化进程与产业飞速发展。随着2008年奥运会带来的产业升级与经济繁荣,工业地产将迎来全新的发展机遇。预测一:土地获取成本涨幅不会太大2007年政策规定工业用地实行招拍挂制度,在上海、北京、温州等地领军执行。高力国际发布的上海工业地产研究报告中指出,2007年10月,上海主要工业园区工业物业平均市场价达到3777元/平方米,比5月末上涨4.3%。国土资源部39号令规定从2007年11月1日开始,国有建设用地受让人需要付清全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证书,这一规定将加大工业项目开发的资金压力,也抬高了土地获取成本。不过,思源顾问副总经理林亚鑫认为,"2008年工业用地不会出现很大的涨幅",因为工业用地市场刚开始执行招拍挂,地块多在郊区,吸引力有限,因此涨幅不会很大。预测二:租金与利润继续小幅上扬租金方面,北京世邦魏理仕认为,北京工业用房平均租金报价与2006年同比增长6%。目前土地的供应量极为有限,国内外企业对厂房和研发基地的需求却没有减少,如北京亦庄开发区东扩区、南扩区新增土地用量所剩无几,新增厂房供给不足,直接导致租金价格升高,但增速不会很快。全国其他工业地产情况与之基本类似。投资回报率方面,任慧勇曾指出,当GDP减缓增长或者减少,工业地产仍然会呈增长态势,而且发展速度明显高于高档住宅和商业地产。2007年,北京地区工业地产销售价格还没有完全体现物业价值和发展潜力,2008年投资回报率将继续上涨;上海地区未来几年开发总量将供过于求,因此工业地产利润空间增长有限。预测三:???区办公楼和物流产业将成投资热点由于市区写字楼租金节节攀升,大型企业业务不断拓展,今后高科技企业和研发中心将把目光投向工业园区办公楼。园区办公楼能明显突出企业独立标志,对办公结构进行灵活组合,并有低密度和优质环境等特点,市内写字楼无法企及。2008年第二个投资热点是物流产业。特别是北京,奥运利好直接引发了国家奥委会、制造商、零售商以及配送商对高品质物流的强劲需求。虽然物流业目前供需稳定,租金增幅不会很快,但投资回报率为投资商普遍看好。预测四:专业产业特色区域将成为投资热点由于国内一线城市总部经济规模形成,产业经济全面发展,北京、上海等中心城市仍然是工业地产投资热点区域,天津也将成为投资的一大亮点。2008年投资热点还将扩大到有独特产业优势的二线城市。??如,厦门台商聚集,有很大的台商投资基地,他们将通过投资建厂、研发部门落户和总部迁址,逐渐把整个企业移到厦门。大连是港口城市,对外沟通条件好,因此吸引了很多软件企业,形成著名的大连软件产业园。重庆被设立为第三个综合实验改革配套区以后,东部沿海大企业看好重庆区域增长潜力,纷纷迁入区域分厂或分部。长沙以创意和娱乐产业作为地方支柱,目前已开设了多个创意产业园区,依托当地娱乐资源和院校人才,把动漫、影视等产业做足做专。预测五:更多大型终端企业将参与工业地产开发2007年10月,五矿集团聘请裕廊国际,联合法国液化空气集团、日本兼松株式会社和天津领锐资产管理公司,在辽宁建设五矿营口产业园。林亚鑫预测,工业用地实施招拍挂之后,会有更多的终端企业参与土地摘牌、竞价,并进行工业地产开??。这些终端企业具有专业和资金优势,并希望加速获取土地,但不了解开发过程,因此联合开发商建造工业园区的可能性较大。预测六:外资基金继续渗透物流产业2006年,AMB成功收购虹桥机场附近的物流地产项目;2007年,嘉民集团计划投资2亿美元新建三个位于上海郊区的物流配送中心;Prologis和新加坡MapleTree也在北京天竺空港工业区与马驹桥投资建设物流设施。林亚鑫认为,国内物流产业刚刚起步,需要引进外资先进的物流设施标准和施工运作技术,包括资金。因此,即使面对"限外",未来外资仍然会继续深入投资中国工业地产,尤其是高端物流产业。预测七:开发企业升级换代工业地产开发