PAGE-25-南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地项目可行性研究报告二O一一年一月十四日目录第一章项目概况…………………………………………………（3）第二章项目背景…………………………………………………（6）第三章房地产市场分析…………………………………………（11）第四章价格定位…………………………………………………（17）第五章场址主要建设条件………………………………………（22）第六章节能节水…………………………………………………（24）第七章环境影响评价……………………………………………（26）第八章质量保证体系及工程招投标方案………………………（30）第九章投资估算…………………………………………………（33）第十章财务评价…………………………………………………（35）附件及附图第一章项目概况一、项目名称：南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地地块可行性研究报告二、建设地址：南昌市经济技术开发区枫林西大街以南、桂苑大道以东、昌九高速以西三、地块概况该地块位于南昌经济技术开发区，属于南昌市副中心区域、昌北板块。地块北临枫林大道，西至桂苑路，周边配套完善，交通发达。临近超市：财大购物广场、正元购物广场、乐买家购物广场等；教育配套：昌北二小、财大附中、昌北一中；江西师范科技学院、江西财大枫林校区、东华理工大学、南昌理工学院;商业配套：临近“枫庐新天地”昌北商业中心；银行：南昌银行、中国银行、中国农业银行、建设银行、中国邮政储蓄、洪都农村商业银行；通讯：中国移动、中国电信、联通；餐饮：红宝石酒店、菜肴故事、金玉满堂酒店、新金福缘大酒店；医院：南昌经开区医院、蛟桥医院、南昌同济医院昌北分院。项目交通便利，多路公交车直达老城区。232、211、304、517路至昌北管委会；213路、214路至环球公园下车，步行5分钟；另有124、223、240路等直达下罗站后步行5分钟。总面积约143334.05㎡（合215亩）。地块位置图：项目位置四、建设期限：预计3年；五、主要技术经济指标（1）宗地面积：143334.05㎡（合215亩）；（2）土地用途：商业、旅馆业、办公、居住用地；（3）容积率≤2.8建筑密度≤35%绿地率≥25%；（4）主出入口方位：枫林西大街（5）建筑退让：枫林西大街≥15米，昌九高速≥30米，青岚水渠≥30米；（6）机动车位：住宅：套型建筑面积≥144M2：1.2车位/户；90M2＜住宅套型建筑面积＞144M2：1.0车位/户；住宅套型建筑面积≤90M2：0.8车位/户；商业：普通商业（＜3000M2）：0.6车位/100M2；大型商业（≥3000M2）：1.0车位/100M2；办公：1.2车位/100M2；酒店：0.7车位/客房；幼儿园：1.5车位/100师生（7）套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积70％，商业、旅馆业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计容积率部分）35％控制（其中旅馆业开发面积不小于2万M2）。（8）公共配套设施：配套9班幼儿园一处，占地面积不小3000平方米。（9）以上数据来源于南昌市规划局洪规字[2010]541号文的规划设计条件六、可行性研究结论（1）项目地理位置优越，有一定的规模，利于开发，并树立公司品牌。（2）项目经济效益指标较好，财务上可行。（3）本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现。（4）由分析可知，项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。因此项目的主要风险在于未来一二年南昌市居住商品房的市场价格风险。因此项目的准确定位及营销推广十分重要。（5）建议土地竞标160～200万元/亩为合理竞价区间，若遇强大竞争对手，不宜超过250万元/亩。第二章项目背景一、南昌概况南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开