济南美旗山大路综合商业中心项目开发建设可行性研究报告目录条目页码项目概况2项目建设的背景及必要性4市场调查、分析7美旗（电子）物流交易配送中心建设标准和经营内容14项目SWOT分析18房地产开发、经营运作的思路22项目推进计划安排以及需政府协调解决的主要问题24项目投资运作的经济可行性分析27项目运作的主要风险及对策28分析结论29第一章项目概况一、项目概况（一）项目名称1、项目总体名称：济南美旗山大路综合商业中心。2、项目分体名称：美旗物流电子交易配送中心；美旗国际购物中心；美旗国际酒店；美旗国际商务中心；美旗城市花园。（二）项目地址项目位于山东省济南市历下区山大路与拓展后的经一路延伸线原花园路的交汇处（西南方向的三角地块），经一路规划改造的33#地块，该路段是济南市中心城区的第二金街。（三）项目建设规划指标1、占地面积：9.03万㎡（约135亩）；2、总建筑面积：48万㎡。其中:地面36万㎡，二层地下室12万㎡；3、总容积率：4；4、绿化率：≥25%（屋面绿化率40%）；5、建筑密度：≤55%；6、项目总投资2亿美元左右，建设周期3.5-4年，经营使用期限40—70年（商业40年，住宅70年）。（四）项目建设性质：商业、商务及配套住宅（交易中心、产品展示、金融、国际大卖场、酒店、住宅、停车场等配套设施）。(五)项目功能定位项目功能定位为电子及关联产品的专业交易配送中心的开发、建设和经营，以及配套商业、商务、酒店、居住项目的开发。具体功能划分为：A、3C产品展示、交易、配送、销售中心；B、金融、信息、商务中心；C、酒店及餐饮娱乐；D、国际大卖场；E、大型百货；F、配套商业及住宅。(六)项目投资主体本项目由美旗控股集团及其关联企业联合投资、开发和经营。二、项目编制规划依据、原则（一）规划依据依据《中华人民共和国城市规划法》和国家、省、市的相关法规以及济南市城区改造的相关规划要求。（二）规划原则根据国际、国内社会经济形势和山东省今后5-10年的中长期发展要求，在确定济南市历下区电子行业现代物流的发展战略和思路时，本项目遵循以下几条基本原则：1、创造良好的现代电子物流环境，建立现代物流体系，建立与物流中心相匹配的商业、商务配套服务、物流配送等，使之成为历下区、济南市乃至山东省电子业物流、商业、商务、餐饮娱乐的综合商业中心；2、适应国际、国内经济形势和发展需求，强化特色功能分区；3、合理利用土地资源，提高土地利用效能，规划时考虑到美旗物流业态需求，将本项目与展示、信息、订单、批发、交易、分检、配送、结算相结合，同时规划配建相应的星级酒店、商务写字楼、国际大卖场、大型百货商店、餐饮娱乐设施、产权式酒店公寓，使该项目的功能布局达到多样化、现代化、人性化的综合配套目的；4、集中资源流、人流、信息流、信用流和资金流为一体的美旗式物流体系；5、体现区域发展思路，坚持合理规划布局与经济发展相协调的理念，保持规划的超前性、可持续性和履地适用性。努力将交易中心打造成山东最大的3C产品交易配送展示中心，并争取向周边省市辐射，成为环渤海湾大经济区域的核心交易平台。四、研究分析范围本项目研究分析范围着重从以下几方面进行:（一）项目建设的必要性、可行性。从宏观投资环境的市场研究，到项目建设背景及政府给予本集团开发项目的政策支持等方向，对本项目建设的必要性及可行性进行市场分析论证。（二）市场调查、分析及预测。对山东省和济南市特别是项目周边3公里范围的电子及其关联产品、房地产、物流等产业的行业现状进行市场调查，分析其利弊并客观预测市场机会和未来发展方向。（三）本项目开发及经营模式。在以上市场调研分析的基础上，阐述本项目的开发及经营模式，并进行项目模式的优劣势分析论证。（四）投资估算及财务评价。在项目市场调研分析及项目开发运作模式论证后，进行项目整体的投资估算，计算其内部收益率、投资回报率及投资回收期等财务指标。第二章项目建设的背景及必要性一、投资环境及宏观市场研究（一）山东省国民经济山东简称“鲁”或“齐鲁”。独具特色的齐鲁文化，是中国传统文化的重要组成部分。如果把“大中华经济圈”比喻为展翅高飞的雄鹰----那么，山东半岛便是这只巨鹰的鹰头。在中国大陆各省市中，山东最具后发优势，发展潜力最大，投资前景最好。山东地理位置优越---黄河经济带与环渤海经济圈的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，在全国经济格