——精细化成本管理思路内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品目标第一节目标成本体系——思路第二节目标成本体系——原则合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析;尽可能作为绩效考核指标。产品目标：成本由产品的定位与市场档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。前期文件：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准都是依据文件；前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解；计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。第一阶段：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；第二阶段：定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。第三阶段：规划方案确定后或扩初时，形成正式目标成本；第四阶段：施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）。关键：对社会资源的把握——成本调研，上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研是做好目标成本的保障；关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定；成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。二、第二阶段项目方案阶段成本测算目标成本的编制与确定——成本测算表以目标成本为导向——目标成本的分解与限额设计及动态管理目标成本分解与合约规划主要材料设备的初步选型定板专项成本调研与材料设备专题研究目标成本制定与运营、财务、营销的协调三、第三阶段项目设计阶段成本测算要满足动态控制的需要：按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加。按内部职责划分：成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。分解到设计限额：也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额。1、1、2、（２）、各产品线技术含量均值2、说明：砌体含量、内粉含量的选择使用上可按户型面积、房间数量调整；钢筋含量、砼含量的选择使用上可结合设计意见。3、限额设计指标中需注意的问题：（1）上表中“郊区高端”产品线限额设计指标暂按多层考虑；（2）户内精装修工程根据各项目定位确定档次，本设计限额指标不适用于别墅类产品。（3）城市分类按价量维度划分，准二线城市并入二线城市考虑设计限额。3、4、4.2外墙保温材料：请各城市公司关注公安部《进一步明确民工建筑外保温材料消防建筑管理有关要求的通知》对当地外墙保温材料的选择和施工工艺的影响和导致的成本变化。4.3建筑材料、人工变化对建安成本影响详见：“七、不可预见费预测”4.4其他注意事项：土地为毛地时，需考虑毛地变为熟地时需增加的额外费用。如福州洪湾项目：该项目土地为毛地，地上有20万m3地上废弃物需清运，影响建安成本10元/m2；土质情况变化:根据项目土质实际情况做相应调整，如福州洪湾项目靠近江边，有40万m3淤泥需换填，影响建安成本50元/m2。4.5钢筋含量和砼含量根据地震烈度调整，调整原则一般为：钢筋含量：六度区与七度区相同场地类别间上部结构钢筋含量Ⅱ相差5kg/m2、Ⅲ相差10kg/m2、Ⅳ相差15kg/m2，地下结构相差10kg/m2；七度区与八度区相同场地类别间上部结构钢筋含量相差10kg/m2，地下结构相差10kg/m2；六度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响5kg/m2，地下钢筋含量不受影响；七、八度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响10kg/m2，地下钢筋含量不受影响。砼含量：砼含量不受场地类别的影响，在地震烈度每梯度变化时影响到0.025m3/m2。5、（3）建安人工根据中国建设工程造价信息网人工、建安成本走势，结合市场情况、宏观调控政策影响，人工上涨仍然是长期趋势，中国建设工程造价信息网公布2011年人工上涨22%,预计未来上涨幅