目录摘要IAbstractII目录...III1项目总论11.1项目背景11.1.1项目所在区域发展情况11.1.2项目发起人及发起缘由11.1.3项目投资的必要性11.2项目概况11.2.1项目名称11.2.2项目建设单位概况21.2.3项目地块位置及周边状况21.2.4项目规划控制要点41.3可行性研究报告编制依据42市场研究62.1我国房地产行业发展分析62.2本市房地产市场分析62.2.1本市房地产市场现状62.2.2本市房地产市场发展趋势82.3板块市场分析82.3.1区域住宅市场状况82.3.2区域内供应产品及特征82.3.3项目定位方案113项目开发方案123.1项目地块特性与价值分析123.1.1地块特征分析123.1.2地块升值潜力初步评估123.1.3土地法律性质评估123.2规划设计分析133.2.1初步规划设计思路133.2.2规划设计的可行性分析133.2.3规划方案提出143.3产品设计建议143.3.1项目建设布局143.3.2设计指导思想153.3.3设计原则153.4项目实施进度153.5营销方案163.5.1项目SWOT分析163.5.2项目核心价值体系173.5.3项目核心定位173.5.4推广主旨与策略183.5.5营销节点194投资估算与融资方案214.1投资估算214.1.1投资估算相关说明214.1.2分项成本估算214.1.3总成本与单位成本估算224.1.4销售收入估算234.2融资方案234.2.1项目融资主体234.2.2项目资金来源244.2.3编制资金流动计划，确定资金的需求额244.2.4借款偿还计划255财务评价265.1财务评价基础数据与参数选取265.2财务评价265.3财务评价结论276不确定性分析286.1盈亏平衡分析286.2敏感性分析286.2.1变动因素一项目总投资286.2.2变动因素二售价变动286.3项目开发经营主要风险与对策分析297社会评价307.1项目对社会影响分析307.2项目与所在地的互适性分析307.3社会评价结论308结论与建议318.1结论318.1.1项目拥有较好的投资环境与机遇318.1.2项目在经济上具有较强的可行性318.1.3项目的突出优势318.1.4项目开发经营风险小318.1.5项目实施的难点318.1.6项目结论318.2建议319附录31致谢45参考文献461项目总论1.1项目背景本可行性研究针对的是开封-建业森林半岛项目。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一。然而，在新世纪的门槛回首历史的风云，曾让多少有着汴京情结的人们在追忆盛世汴梁的荣光时，黯然神伤于开封城在近现代的没落。当“中原崛起”与“中原城市群建设”纳入到国家整体发展视野之后，开封再一次面临千载难逢的历史机遇。2003年，河南省作构造中原城市群经济隆起带规划。2004年，推动郑汴一体化，复兴开封，成为河南省政府使命并写进省“十一五”规划。2006年11月19日，郑开大道建成通车，“郑汴融城”宏伟战略拉开帷幕。1.1.1项目所在区域发展情况本项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧，面积400亩。地块毗邻规划建设的郑汴轻轨，距开封金明广场仅2公里，是开封未来发展的中兴之地，具有不可复制的地段优势。1.1.2项目发起人及发起缘由开封是河南地市中离郑州最近的一个城市，却又是建业集团自2002年启动省域化战略以来最晚一批进入的地市。一直到2006年8月16日，建业集团董事长胡葆森与时任开封市市长、现任开封市市委书记刘长春签署了建业住宅集团投资开封合作协议。在历经四年的等待后，建业集团终于在省域化版图写下了开封的坐标。“慎始善终”，这是建业对古都汴京独有的敬重。1.1.3项目投资的必要性随着郑汴融城的加速，郑汴一体化日趋成熟，建业集团进入开封市场已成为公司发展的迫切需要。目前建业在开封土地储备近3000亩，总投资逾50亿元。预计分建业大宏城市花园、郑开森林半岛、水系二期周边工程、西北湖旅游度假村四个项目进行开发。由于开发工程浩大，社会影响深远，建业开封区域的开发工作还吸引了亚洲最大的房地产上市公司——新加坡凯德置地及众多国际顶级设计机构和国际大师的介入和参与。1.2项目概况1.2.1项目名称：郑开·森林半岛1.2.2项目建设单位概况河南建业(集团)有限公司是建业发展(香港)有限公司下属独