冠陆汇谷项目前言：此次策划交流案的基础两江新区保税港区产业规划研究两江新区保税港区产业规划研究两江新区产业分析一、七大业务功能在功能定位上，重庆保税港区将重点拓展港口作业，空运服务、对外贸易、出口加工、商品展示、保税多式联运和金融、商贸服务七大业务功能。二、十类企业可入驻保税港。包括仓储、物流类；进出口贸易类；国际采购分销配送体系；国际中转业务的企业；检测和售后服务维修企业；商品展示的企业；科研、研究、开发的企业；加工制造业；港口吞吐的业务；金融服务业。三、功能运作上，重庆保税港区将分为业务运作区和管理服务区：业务运作区功能包括：集装箱港区、仓储分拨区、物流加工区、口岸物流区、加工展示区。管理服务区则主要完成管理、办公和商务功能，将设置保税港区管理部门、海关、检验检疫等行政机构及商务、金融等配套服务设施。周边商务市场分析冠陆汇谷项目名称周边开发现状周边商务氛围配套的不完善项目发展方向和定位项目自身分析项目战略项目定位项目营销策略总体营销战略推广策略销售周期合作愉快1、现代服务业板块：主打金融商贸物流牌两江新区现代服务业板块涉及江北嘴中央商务区、保税港功能区和鱼复现代物流功能区。虽然南部沿江的现代服务业板块面积仅有198平方公里，占两江新区面积的16.8%，却是重庆金融、商贸、物流等现代服务业的集中布局区。（1）江北嘴：长江上游金融中心的核心区预计2020年，江北嘴将聚集全市八成以上金融机构、30%的金融机构存贷款余额，金融业实现增加值750亿元。（2）保税港区：进出口总额将达160亿元重点布局国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工项目，争取到2020年，实现进出口总额160亿元。（3）鱼复：西部最重要的水铁联运基地园区名称资源分类关联聚合市场定位模型由于创意产业资源的聚集，从而产业大量的办公需求；由于大量的智慧型人才的聚集，从而产生大量的商住需求，通过主流企业的聚集，带动衍生产业合拢，形成强大的办公环境需求。以上需求产生的聚合最终会形成一个创意产业中心。区域核强北扩西起南弱中旧商务产业小结:周边商务市场分析办公建筑新老混杂，整体外观偏旧，电梯数量设计不足，物管水平中等偏下商务环境杂乱，办公楼/居民区混搭，商住混用多规划滞后，道路窄小，交通拥挤，停车位紧张成长型企业在商住两用的小公寓里求生存，环境更加破旧高新区商务办公物业企业调研调研发现：写字楼虽然硬件条件较差，但出租率高，显示需求旺盛A类：专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）B类：旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类（票务中心、各式中西餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等）K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类根据对调研企业办公面积的统计，39.50%的办公企业，选择的办公面积在60-100平方米；其次是选择60平米以下的为28.30%，选择100-200平方米办公的企业，所占比例为20.80%；而选择1000-1500平方米以上面积办公的企业在沙区所占比较少。这说明，目前在高新区办公的企业，有相当一部分发展较为成熟，需求面积较大。1）如何优化高层与洋房的产品设计，提高产品市场竞争力？2）如何塑造高层在项目中的高品质地位形象？使高层价值最大化？3）如何提高洋房体量提升利润空间？总部园区借鉴成都青羊工业总部基地49通过向社会出售商务物业，取得销售回款。5152优惠1：15%税率征收企业所得税优惠2：税收用于两江新区优惠3：用地计划指标单列予以倾斜优惠4：100亿财政资金用于新区优惠5：设立产业投资基金优惠6：高新技术产业所得税10%优惠7：提取风险补偿金可税前扣除优惠8：对技术开发院校区内补助优惠9：贷款支持优惠10：引进人才给予安家资助和重庆上丁企业公园产业环境：项目所处的北部新区高新园是重庆市规划的高新科技产业园，集中了大量以IT、电子科技为主的高新技术企业；政策支持：享受高新园区普通政策优惠；项目背景：由重庆西南信息产业（集团）有限公司（即原国家科学技术部西南信息中心）进行开发、建设和销售，由国外著名设计公司-日本坂仓建筑研究所规划、设计；产品品质：上丁企业公园产品因其公园化打造，从品质上对园区有较大提升；物业管理：开发公司下属物管，提供安保和保洁等常规服务；配套设施：部分商铺和车库，其他配套主要依赖项目周边配套；价格：独栋—12000元/㎡，公寓—6500元/㎡物管费：4元/㎡·月上丁企业公园7号楼平、夹层配比：平层195套，夹层184套，共379套。客户分析-上丁企业公园客户分析-上丁企业公园2、7号楼平层实现100%销售，夹层实现销售178套销售率为96．7%，中小型产