资产评估期末复习指导第一章概论重点掌握：一、资产评估的概念：是指由专门机构和人员，根据评估目的，以资产的现状为基础，依据相关资料，遵循适用的原则，按照一定的程序，采用科学的评估标准和方法，对资产的现实价值进行评定和估算。简言之，资产评估是对特定资产某一时点的价值所做的评定和估算。二、资产评估的六要素：资产评估的主体（资产评估机构和人员）（判断）资产评估的客体（资产评估工作的对象，即被评估的资产）资产评估目的（教材2页5个）资产评估的程序资产评估的标准4个（现行市价、重置成本、收益现值和清算价格标准）重点分清各自的适用范围。当市场上存在与待估资产相类似的资产时，适用现行市价标准；以产权转移、变更为目的的资产评估适用收益现值标准；以保险、资产保全为目的的资产评估，适用重置成本标准；以企业破产或停业清算、资产抵押为目的的资产评估，适用清算价格标准。（判断）6、资产评估的方法（四种方法）三、被评估资产的分类：按存在形态不同（分为有形资产和无形资产）（选择）按是否具有综合获利能力（分为单项资产和整体资产，二者的评估对象、评估目的、评估方法不同，因而整体资产不是单项资产的简单加总，其差额为商誉）按能否独立存在，（分为可确指的资产和不可确指的资产，分清哪些是可确指的资产和不可确指的资产，商誉）四、资产评估的特点（五个：现实性、（最基本的特点）市场性、预测性、公正性和咨询性）五、资产评估的基本假设（继续使用、公开市场和清算假设）和资产评估的基本原则（五个：专业性原则、独立性原则、客观性原则、科学性原则和可行性原则）（选择题）六、资产评估的程序（申请立项（申请、立项和委托）资产清查、评定估算和验证确认）（选择）第二章资产评估的基本方法重点掌握：资金时间价值的计算原理和方法（包括复利现值、终值、年金现值、终值）重置成本法的定义、（是指按待估资产的现实重置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评估价值的一种评估方法，简称成本法。）求取重置成本四种方法（重置核算法、指数调整法、功能计价法和规模经济效益指数法选择），以及确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的方法。注意：当资产能够正确使用或基本能够正确使用时往往不考虑经济性贬值。收益现值法的定义（是指运用适当的折现率，将被评估资产未来的预期收益折算成现值，来估算资产价值的一种评估方法。）和应用前提（（1）、被评估资产的未来预期收益可以预测并能用货币衡量，（2）、与未来预期收益相关的风险可以测算并能用货币衡量）和评估程序（（1）、预测收益，（2）、确定折现率，（3）、采用折现率将预期收益进行折算，并确定资产的评估价值。）（注意：折现率与本金化率的关系：本质上是没有区别的，在数量上是一致的）收益现值法的应用（教材26、27页的例题）即：已知未来收益和贴现率，求评估值。第三章房地产评估的基本理论重点掌握：与房地产有关的概念：1房地产、2生地、3熟地、4三通一平、5七通一平、6生地价、7熟地价、8基准地价、9标定地价、10楼面地价、11容积率、12成新率等。房屋的建筑结构（钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构多选）和房地产的六个特征（注意各种土地使用权的出让的最高年限，例如商业、旅游、娱乐用地40年，居住用地70年；其他用地50年，例如：工业用地选择题）房地产价格的具体的分类（7种）（主要掌握四种分类）（选择题型、名词、计算）根据开发程度不同：（分为生地价、熟地价）根据房地产价格体系的内容分：（基准地价、标定地价和房屋重置价格）根据房地产价计价范围：总价、单价、楼面地价=土地单价/容积率=土地总价格/建筑总面积4、根据房地产出让方式不同：协议价、招标价和拍卖价掌握运用容积率比较不同方案的取舍。例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为6，单价为1500元/㎡，乙地容积率为4，单价为1200元/㎡，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪幅土地进行投资更经济？解：（1）甲地楼面价=1500/6=250元/㎡（2）乙地楼面价=1200/4=300元/㎡从投资的经济角度出发，投资者应投资购买甲地。因为楼面地价=土地单价/容积率或=土地总价格/建筑总面积容积率=建筑总面积/土地总面积它是分摊到每单位建筑面积上的土地价格，它比土地单价更能反映土地价格的高低。房地产估价的五个特征（独立性、专业技术性、区域性与个别性、时效性、权威性）房地产估价与工程技术的区别与联系。房地产估价与工程预决算的区别与联系。房地产评估的基本方法重点掌握：一、市场比较法的定义、适用范围：房地产市场比较发达的地区的房地产出售、租赁、转让等估价。（教材97页）。注意如果房地产市场发育不成熟或交易不多的地区，或较少交易的房地产如