关于物业费的思考阅读次数：411颜雪明来源：中国民商法律网物业欠费，是当前物业管理中的头号难题。表面上看，这是由于业主与物业企业之间存在这样那样的纠纷；深入分析，则是业主对物业管理的价值缺乏认可；而根本的原因，恐怕还在于物业管理是一个新事物，整个社会，包括立法、司法与行政机关，都有一个对它逐渐认识的过程。就物业费而言，目前社会就普遍认为是物业企业的劳务报酬，而没有认识到它其实是业主的权益。这种认识误区导致物业欠费越演越烈，积重难返。本文试图就物业管理与物业服务的区别、物业费的性质、业主有没有欠费的合法抗辩理由、政府是否应当干预物业费的标准等问题，介绍个人的一些思考，以期抛砖引玉。一、物业管理与物业服务物业管理与物业服务的区分，是最重要的基础性问题。80年代初，深圳从香港引入了"物业管理"的概念。1981年3月10日，"深圳物业管理公司"成立，标志着商业性的不动产管理服务在中国大陆的诞生。从此，大家对物业企业为不动产提供的专业服务，都称之为"物业管理"，而没有"物业服务"一说。2003年9月1日国务院《物业管理条例》公布施行，其中既有"物业管理"（物业管理区域、物业管理企业），也提到"物业服务"（物业服务合同、物业服务费用）。还有"物业管理服务"，第四章的标题就叫"物业管理服务"。那么物业企业所从事的，究竟是物业管理还是物业服务？从当时的条文上看，似乎是物业管理。（第三十二条："从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。"第四十条："物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。"）物权法公布后，《物业管理条例》作了适应性修订，但除了把原来的"物业管理企业"改成"物业服务企业"之外，关于物业管理与物业服务的问题，仍然没有做出界定与澄清。第四章的标题仍然叫作"物业管理服务"，第三十二条"从事物业管理活动的企业"、第四十条"不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人"的条文依旧。这表明，对于物业管理与物业服务，立法上还是没有区分清楚。而这恰恰是物业管理甚至是区分所有权中必须明确的基础性问题。根据我国物权法以及法理与学说，所谓物业管理，是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。区分所有权有三个组成部分：对专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共有部分共同管理的权利。物业管理正是基于共同管理权而产生的权利。物业管理的本质就是业主自主行使对区分所有建筑维护、收益、处分的权利，物业管理的主体只能是业主，其核心是业主自治。像业主公约的制定、业主委员会的选举、物业服务企业的选聘、维修资金的支出、共有部位的使用收益、设施设备的更新改造、对侵犯业主共同利益行为的制止，这些都是物业管理的内容，只有业主有权决策。物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物业服务是一种有偿劳务，它不涉及业主不动产的实体权利。打个比方，物业管理有如主妇持家，而物业服务有如管家或者保姆提供家政服务。主妇有时干的活与保姆没有区别，但保姆永远不能取得主妇的实体权利。正如家务服务是家政管理的一部分一样，物业服务也是物业管理活动的一部分。物权法规定，"业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。"（第八十一条）委托他人管理的情形下，就出现了专业的物业服务。所以，物业服务企业所提供的，只能是物业服务而不是物业管理。目前物业管理条例第二十四条、第二十九条、第三十二条、第四十条、第六十条、第六十一条中的"物业管理"都是不准确的，其所指的其实都是物业服务。二、究竟是"物业管理费"，还是"物业服务费"？《物业管理条例》修订前后，都将物业费称为"物业服务费用"（第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。）物权法没有采用"物业服务费"，而采用了"物业费"（业主大会和业主委员会，对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。--第八十三条）。物业服务纠纷的司法解释八次使用"物业费"，没有使用"物业服务费用"，是与物权法保持一致。从物业费的法理基础与实际用途来看，它应当是物业管理费而不是物业服务费。物业管理费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，其中包括保洁保安费、公用水电费、设备维护费、日常修理费、绿化养护费、杀虫灭鼠费、公共活动费等等。显然，这属于业主实施物业管理的必要开支。在这些开支中，物业企业所得的酬金只占极少部分。在酬金制物业管理中，物业企业所得酬金一般只占10%左右。仍以家政为例，如果说家庭的日常开支相当于物业管理费，那么，物业服务费就相当于支付给保姆的工资。物业服务费只是物业管理费的一