内部资料南宁秀湖翠都项目可行性研究报告我们面对什么样的市场环境？宏观上中观上微观上相对稳定健康的市场环境竞争相对激烈、产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神复合产品有较好的城市配套及发展前景以地段来决定价格选择我们自身又拥有什么？优势劣势机遇项目规模优势；借品牌实力优势；区域形象佳，配套完善。经验缺乏；资金缺乏；人力资源缺乏。南宁处于东盟及泛北部湾发展的核心及领头位置。威胁新增体量太大；土地供给充足，郊区价格相对较便宜。我们的风险在哪里？产品定位风险销售风险密度高，多元化，整体及主打路线路线难定整体体量大，时间要求紧，竞争激烈。我们准备去哪里？客户定位档次定位形象定位新型南宁人。中档、高生活品质的精品社区。享受完善配套健康居住生活。价格定位住宅均价：/M2。。我们准备如何去？策略：项目未动品牌先行健康理念贯穿始终品牌导入理念导入产品导入用健康的居住理念和近乎完美的功能配套来打动客户。先认识品牌再认识产品，展示。以沙盘为依托，以置业顾问来导引，以活动来实现。目录第一部分南宁概况一、南宁地理位置及交通状况…………………………………………………5二、城市基础设施…………………………………………………………………‥8-9三、政策法规………………………………………………………………‥…9-10四、经济发展状况…………………………………………………………………11五、南宁城市近期建设规划—发展方向…………………………………………12-17第二部分南宁1997—2007年11年房地产市场回顾一、见证南宁11年的发展………………………………………………………18二、南宁市11年房地产开发投资额指标……………………………………………19三、南宁市11年商品房销售指标………………………………………………20-21四、2007年1～12月份房地产市场运行情况回顾…………………………………22第三部分2007—2008年2月南宁市住宅市场整体分析一、整体数据及住宅类数据……………………………………………………‥23-27二、2007年南宁市各区域房地产市场分析…………………………………28-38三、2007年南宁市房地产市场开发及住宅市场表现良好…………………39-43四、2008年年初南宁市住宅市场“淡”字开幕…………………………‥44-45第四部分本项目区域分析项目概况………………………………………………………………‥…46-53区域房地产市场……………………………………………………………54-55本项目SWOT分析………………………………………………………………56第五部分本项目定位目标客户定位………………………………………………………………57-60项目档次定位………………………………………………………………‥61项目形象定位………………………………………………………………‥62项目价格定位………………………………………………………………‥63第六部分产品建议南宁概况地理位置及交通状况1.中心城市的地位南宁位于广西南部，是广西政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。毗邻粤、港、澳，背靠大西南，面向东南亚。南宁是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，具有沿江（邕江穿城而过，是西江的支流，而西江又是珠江的干流）、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里）和沿边（距中越边境重镇友谊关200多公里）地缘优势。南宁是中国大西南出海通道的重要枢纽城市，是中国华南、西南和东南亚经济圈的重要中心城市，是双向沟通中国和东盟的前沿城市。2、自然气候南宁地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪。年平均气温21.7度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期345－360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之说。3、地理环境南宁位于东经107°45’—108°‘51’，北纬22°12’—23°32’。市区居于广西四大盆地之一的南宁盆地，平均海拔74－79米，最高处为496米。南宁境内主河流为西江最大的支流郁江，穿城而过的一段称为邕江，汇入珠江水系。4、城市荣誉南宁市1991年以来先后荣获“中国城市综合实力50强”、“全国卫生城市”、“全国城市环境综合整治