大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司家居物流中心项目可行性研究报告项目名称：家居物流中心建设项目工作阶段：可行性研究报告签审人员审签人：齐庆康副主任高级经济师注册咨询工程师（投资）审核人：王洪波处长高级工程师项目负责人：张琦工程师编写人员齐庆康注册咨询工程师（投资）、高级经济师王虎注册咨询工程师（投资）、高级工程师王洪波高级工程师何建安高级工程师王小玲注册咨询工程师（投资）、工程师王杰经济师张琦工程师王超助理工程师家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月--第一章总论1.1项目名称家居物流中心建设项目1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：*****工程咨询中心工程咨询资格等级：甲级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲13220070022法定代表人：******注册咨询工程师（投资）高级经济师上级主管单位：陕西省发展和改革委员会电话：029-862702931.3可行性研究报告编制依据1、国家计划委员会、建设部颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）。2、原国家发展计划委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南（2002年试用版）》。3、陕西省人民政府陕政发[2005]44号《陕西省人民政府关于加快现代物流业发展的意见》。4、大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司提供的资料。5、项目调研中搜集的有关资料。1.4报告研究内容本报告的工作内容主要包括项目建设必要性、市场分析与建设规模、建设地址和建设条件、建设方案、环境保护、资源节约、劳动安全卫生、组织机构设置、人员配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析以及风险分析等。1.5项目建设地址及建设条件本项目建设场地位于大荔县工业园区秦202线东侧，距国道108线、西禹高速公路20公里。四周为耕地和居民。无重大污染源、自然环境良好。给水：水源由场地北侧300米处县城市政给水管网供给。排水：采用雨、污分流制。污水经处理达标后排入场地西侧市政排水管网。雨水直接排入市政雨水管网。电源由500米处的阳庄变电站110KV高压线引入，可满足项目用电需要。该地区天然气管网铺设完成。1.6主要建设内容及规模根据大荔县家居装饰产业的发展需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。本项目建设规模为33500平方米。总用地面积100亩（含代征道路5亩）。建设总建筑面积33500平方米。内容包括交易大厅、商务信息办公楼、货物仓库、其它配套附属设施用房，需购置信息系统设备、货运电梯及运输工具，以及配套的供排水、消防、供电等公用配套工程。1.7土地资源利用根据陕政办发[2008]25号《陕西省建设用地指标》中“陕西省仓储、配送行业用地指标”的有关规定：日流通量≤1000吨，单位用地指标为6.75～5.85亩/百吨，45～39平方米/吨。本项目年流通量18万吨，按360天/年计算，日流通量为500吨，征地100亩（含代征路5亩），单位用地指标为6.0亩/百吨，40平方米/吨。符合合理利用土地的规定。1.8投资估算与资金筹措经估算，本项目建设规模总投资为7540万元，其中：工程费用4490万元，其它费用1835万元，预备费用348万元，建设期利息237.6万元。本项目资金来源为全部由建设单位自筹。项目建设资金按1.5年安排投入。第一年60%，第二年40%。1.9财务分析经计算，本项目各项财务评价指标较好。投资利润率为12.9%，投资利税率为15.46%；全部投资财务内部收益率为13.95%，高于行业基准收益率；全部投资回收期9.19年；财务净现值1051.87万元；不确定性分析显示本项目盈亏平衡点不高；销售价格及原料收购价格对项目收益的影响较大，但在销售价格及原料收购价格分别降低5%和提高5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为11.21%和11.09%，表明项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.10研究结论实施本项目是大荔县家居装饰产业发展的需要，是做好家居装饰促销，完善商贸流通市场建设的需要。经研究分析，项目实施符合国家相关政策及企业自身发展规划，建设依据充分，外部建设条件基本得到落实。因此，本项目的建设是必要和可行的。第二章项目建设必要性2.1项目提出的背景没有农业、农村和农民的小康，就没有整个社会的小康。澄城是陕西省扶贫开发重点县，重视农业、发展农业、扶持农业、显得尤为重要和迫切。澄城是一个传统的农业县，现辖8镇6乡266个村民委员会711个自然村，国土总面积1121平方公