项目投资可行性研究报告标准文本产品研发中心建业住宅集团项目投资可行性研究报告（规范文本）一、位置示意图：1、自然特性TG2007-01号宗地位于南阳市建设东路与明山路交叉口，地形为“凸”字状，土地面积为53435.6平方米（折合80亩），东至南阳市第二化工厂，西至明山路，南至天冠集团，北至建设东路。目前宗地尚有一氯碱化工厂暂未拆迁，仍在运营生产。地形平整，水文地质条件良好，预计2008年2月15日前交付使用。TG2007-02号宗地位于南阳市建设东路北侧，与01号宗地隔路相望，地形为正方形，土地面积7967.4平方米（折合12亩），东至一区间路，西至农贸市场，南至建设东路，北至南阳市石油公司石化厂。目前宗地尚有一加油站和一化工服务公司暂未拆迁，预计2007年4月15日前交付使用。TG2007-01号和TG2007-02号宗地整体出让。2、项目宗地产权历史变迁及现状资料01号宗地和02号宗地均系南阳市新旺氯碱厂的厂区用地，由于该厂污染严重，且位于市区人口密集地，故多年前就被列为市重点拆迁单位，目前，新厂区已经初步确定，由于拆迁费用及建立新厂区花费数额较大，而该厂又缺乏资金，所以，经南阳市人民政府批准，南阳市土地局决定以挂牌方式出让这两块宗地，用出让土地获取的资金用于新旺氯碱厂的拆迁。3、交通通条件01号和02号宗地临近建设路、独山大道和明山路，建设路属于南阳市区重要的交通道路，宽30米，商业氛围浓厚，它西至车站路，东至滨河路，真可谓西通交通咽喉，东达白河胜地。独山大道属于市重点形象道路，南至滨河路，北至312国道，宽90米。明山路是南阳市新修的一条道路，宽25米。距风景秀丽的白河游览区仅1000米距离，距市中心1500米之遥。4、环境条件由于项目宗地附近有酒精厂，时常散发酒糟味，空气受到污染，另外，驶往酒精厂的拉料车和煤车经常挤涌在建设路，产生一定的噪声污染。在01号宗地西南角是一块规划中的城市公共绿地，向东1000米处是风景宜人的白河湿地公园，视野开阔，空气清新。5、项目所处城市区位优劣势，公共配套与生活服务设施完备情况宗地所处区域为未来的政治、经济、文化和商业中心区域，具有较大发展潜力，项目周边有宛城区法院、宛城区检察院、南阳市地税局、南阳市一中、金东苑超市、联通营业大厅、建设银行、白云宾馆、大河人家酒店、商业银行、明珠鞋城、服装城等生活配套设施。6、城市规划方面的因素（1）规划设计条件两块出让宗地的土地性质均为城镇混合住宅用地，规划控制标准分别为：TG2007-01号宗地：建筑密度：不大于18%；容积率：不大于2.7；绿地率：不小于35%；④建筑高度：高层建筑控制为20层；⑤商业用地面积面积为18000平方米。TG2007-02号宗地：建筑密度：不大于18%；容积率：不大于2.7；绿地率：不小于35%；④建筑高度：高层控制为16层；⑤商业建筑面积占总建筑面积的20%。（2）地块周边现状与规划01号宗地东侧为已停产多年的市第二化工厂，目前建筑物大部分用于租赁，南侧为天冠集团的土地用地，用途尚不详；02号宗地西侧为一待拆迁的家具广场，规划为一大型农贸市场，东侧为居民区，建筑物较为陈旧。7、市政基础设施条件污水、雨水、自来水、道路、电力、电话、有线电视、天然气、集中供暖等基础设施建设使用状况良好，均邻地块附近，管径及容量尚在调查中。8、土地获取成本（1）TG2007-01号和TG2007-02号宗地整体挂牌出让，竞买保证金为2000万元人民币、竞买起始价为15250万元人民币、每次竞买的增价幅度未作规定，土地成交价款包括拆迁补偿费和土地出让相关税费。（2）其他方式获取的土地须依实际情况估算土地获取成本；（3）土地实际交易价格的付款时间与付款方式。出让宗地因拆迁所至，交地期限为一年，受让人可分期支付成交价款：第一期在2007年4月15日钱付款达成交价款的60%，TG2007-02号宗地交付使用；第二期在2007年8月15前付款达成交价款的80%；第三期在2008年2月15前全部付清成交价款，TG2007-01号宗地交付使用。宗地综合素质评价。二、土地权属状况1、土地权属状况；2、当前土地所有者的背景、合作态度及合作开发条件。TG2007-01号和TG2007-02号宗地已由南阳市人民政府收回挂牌出让，这两块宗地当前的所有者为南阳市新旺氯碱有限公司，由于该厂污染严重，且发展规模受地块所致约，故被市政府列为重点拆迁单位，通过初步与新旺公司接触觉察，上层领导的合作态度非常诚恳，若对员工拖欠的工资及“三金”能够及时兑付，职工们也表示赞成合作。这两块宗地已经发布拍卖公告，合作开发条件为：成交价款包括拆迁补偿