[金谷产业公园]项目定位与营销策略执行报告确定项目物业定位思路，完善项目形象、客户定位体系。在项目定位思路下，达成项目后续营销思路上的共识。明确所达成的营销思路共识基础上项目的推广调性及其分阶段诉求核心。形成阶段性营销节点及其相应所需物料配合与执行要求。开发目标项目定位——我们到底是什么？项目作为孵化器合肥孵化器市场基础背景分析：多数“孵化器”项目开发动机为城市运营机遇下实现低价取地合肥孵化器市场基础背景分析：取地后钻政策空子作为住宅出售博取高额利润成为孵化器产品开发特征合肥孵化器市场基础背景分析：当前政策对孵化器产品销售加以诸多限制条件，08年孵化器产品销售去化速度较慢对于项目作为“孵化器”产品时的基本研判：本项目作为“孵化器”产品时，很难跳出客户对于孵化器产品较低档次的总体印象对于项目作为“孵化器”产品时的基本研判：项目在压缩建安成本增加营销投入时能够有效的提升项目去化速度但无法实现质的飞跃项目作为“孵化器”产品的研判结论：作为孵化器产品形象提升空间有限，即使增加营销投入也无法实现销售价格与速度质的变化项目定位总部基地分类研究：总部基地的五大发展模式制造加工型总部基地：济南时代总部基地打造济南制造业基地制造加工型总部基地：济南时代总部基地客户构成制造加工型总部基地：济南时代总部基地优惠政策制造加工型总部基地：济南时代总部基地营销策略上以活动扩大影响力以产品吸引客户制造加工型总部基地：济南时代总部基地以营销事件吸引政府官员、经济名人、企业名流参与以此提升项目层级与形象高度制造加工型总部基地：成功因素分析空港型总部基地：哥本哈根机场商务花园空港型总部基地：成都空港总部公园为品牌开发商蓝光在西航港核心区推出的集总部办公、商业和居住为一体的复合型定位5A国际商务城空港型总部基地：成都空港总部公园招商引入龙头企业提升形象与项目档次，销售地域性外迁企业实现快速回现空港型总部基地：成功因素分析宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积35万㎡，拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。整个产业区包括：宝马大厦：宝马总部办公所在地宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心。宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。研发及高科技型总部基地：充满魅力的建筑、优美舒适的环境、便利的交通以及“宝马品牌之家”都增加了宝马中心的吸引力研发及高科技型总部基地：成功因素分析新加坡商务花园的发展背景：东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农业资源；位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能新加坡商务花园的建设经验：商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。总占地面积后台服务型总部基地：曼哈顿CBD——城中之城总部基地小结：总部基地KPI指标体系，其中空港型总部基地对于KPI关键指标要求最少总部基地小结：总部基地商务服务模式归纳合肥城市运营与总部经济：“总部基地”产品将成为与合肥城市发展高度吻合、代表城市发展高度的项目项目自身资源分析：包河工业园中心区位与管委会为邻,紧临机场路网，交通发达，初具空港经济雏形项目自身资源分析：位于滨湖新区总部经济发展建设规划圈，城市规划倾斜，预示区域未来升值前景项目自身资源分析：贯穿城市的快速轨道交通之轻轨在项目周边设有站点，为项目中远期利益提升提供较为有力的支撑项目自身资源分析：包河工