“西双版纳景洪市广络文化广场”可行性研究报告西双版纳景洪市广电文化广场可行性研究报告目录一、项目基本情况1.1地块位置1.2地块规划二、项目周边市场情况2.1景洪房地产市场现状2.2项目周边市场调查分析三、版纳广电文化广场项目经济评价部分四、版纳广电文化广场项目开发投资评价部五、研究结论及建议一、项目地块基本情况1.1地块位置项目用地位于景洪市广电路广电大厦旁，周边有勐腊路、勐海路、广电路等主干道通过，有多条公交线路设站经过，2km范围内办公中心、医院、商场、餐厅、学校等云集，商业设施发达，配套齐全。项目距景洪国际机场2.5km。综上所述，本项目的地理位置，交通条件十分便利。1.2地块规划地块可用面积37.81亩，土地性质为住宅、办公及商业娱乐用地；地权属为国有划拨土地。区位图项目地址二、项目周边市场情况2.1景洪房地产市场现状景洪作为游城市，随着新一轮国际分工、产业转移和经济结构调整步伐的加快，以及中国—东盟自由贸易区建设的深入，澜沧江•湄公河次区域经济合作进程的推进,昆曼国际大通道的建设，景洪正处于加快发展的“黄金时期”。西双版纳州景洪市房地产市场发展经历三个发展阶段：房改至海诚地产景洪景兰大酒店投产前，房地产呈现无序自发状态，无明确的开发模式；省政府明确提出了第二次旅游创业的思路后，各地产企业推成出新，一系列旅游地产产品逐渐进入市场，酒店型公寓、度假型别墅、旅游文产商业项目最为普遍；至2009年以后，政府提出了桥头堡大战略，随着景洪机场扩建、引水入城打造“东方威尼斯”，热带农产品价格普涨、东盟大通道小墨高速的完工，地产市场呈现百花争鸣的现象，万科、云投建设等陆续实施区域开发，深化了旅游地产开发深度，地产开发走区域化，集约化发展模式。目前，景洪城市发展良好，有极为广阔的前景。地产公司认为，目前在景洪开发房地产都有着较为有利的条件和较好的机遇。目前，市区在售项目约20个，高层住宅均价2500-3200元/㎡；公寓略高于住宅，价格在3500-4000元/㎡；在建项目多为高层电梯房。别墅项目成交价均高于普通住宅、公寓，达到4000-4500元/㎡。2.2项目周边市场调查分析景洪在售主要楼盘西双十贰城项目地址版纳景洪市澜沧江边物业类型住宅、公寓、商铺开盘时间2009年11月总建面积46万平米容积率0.4（包括一大型广场）销售价格4000-4800元/㎡开发商云南浩宇房地产开发有限公司临水楼盘滨港国际项目地址版纳景洪市勐海路4号物业类型住宅、商铺开盘时间2010年3月总建面积19万平米容积率3销售价格3500-4300元/㎡开发商晟华房地产开发有限公司临水楼盘中景名城项目地址版纳景洪市曼景兰物业类型住宅、公寓、商铺开盘时间2010年3月总建面积6万平米容积率3.99销售价格3400元/㎡开发商云南柏城房地产开发有限公司结合以上在售热点楼盘，可以看出景洪市房地产开发正处于上升期，凭借旅游资源优势带动房价，其高端楼盘，诸如西双十二城住宅均价已达5000元/㎡，整座城市住宅均价接近4000元/㎡，在云南省各地州中处于高位。根据综合市场法确定周边市场综合价：住宅4000元/㎡。为保守计，测算指标取值3500元/㎡。三、版纳广电文化广场项目经济评价部分项目编号：项目名称：版纳广电文化广场总造价：356264442.620974元楼面造价：2973.58元/M2土地面积：25204M2建筑面积：119810M2建筑密度：35%容积率：5.00绿化率：40%建设单位：云南广电房地产开发有限公司编制单位：云南建银工程造价咨询公司编制日期：2010-12-29一）、项目概况1、项目名称：西双版纳景洪市广电文化广场2、开发地点：西双版纳景洪市3、项目性质：集商贸、数码电影文化广场、娱乐、办公、住宅于一体的综合小区4、项目规模：（1）占地面积：总占地面积25204平方米（折合37.81亩）（2）住宅总套数：380套（3）总建筑面积：127550平方米其中：车库16000平方米商业铺面22000平方米办公3850平方米数码电影文化广场8000平方米住宅68760平方米回迁住宅7740平方米公建1200平方米5、投资方式：自筹资金6、项目建设单位：云南广电房地产开发有限公司7、项目使用功能设置（1）1、2、3号楼底层为商业铺面（2）1、2、3号楼二楼为数码电影文化广场及娱乐性用房（3）1、2、3号楼三、四楼为办公用房（4）1、2、3号楼五及五楼以上楼为住宅用房8、项目的实施项目于2011年5月底开工，逐步开发，计划在2012年底全部建成投入使用。二）、编