第2章房地产开发经营程序2.1土地储备开发2.1.1土地储备开发概念与内涵名词：生地、毛地、熟地2.1.2土地储备开发的基本程序2.2房地产二级开发程序名词：划拨名词：协议出让名词：招标名词：拍卖名词：挂牌楼面地价=土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率=2.6亿/67345/2=1930元/平房价将会是多少？名词：勾地制（预申请制度）地块总用地面积5.7公顷，规划地上建筑面积27万平方米，另地下可建建筑面积10万平方米，建筑限高180米。整个“8-1地块”的商办楼宇比例将占到70％，其余30％为商业、酒店及文化娱乐设施。8-1地块周边的五星级酒店8-1地块周边的知名写字楼试点“预申请”制度，采用“先招后拍”的土地出让方式，预申请报价不得低于90亿元。要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤。如果地块因无人投标而最终不成交，则已获得投标资格的投标人，3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已提交的投标保证金不予退还。严格的入场门槛导致大批房产巨头的出局。此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等开发商，在预申请阶段即惨遭淘汰。2009年11月30日，8-1地块预申请结果公布,证大等4家企业入围2010年2月1日，外滩8-1地块投标、开标活动举行2月1日9时30分，投标开始，到场竞价的4家开发商：新黄浦、上海证大、复地集团联合体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)。评标阶段：根据地块的出让文件，商务标的评分标准是通过投标人的净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物业持有量等，由9名专家打分。16时30分，现场公布得分：中华企业联合体的综合得分为139.56分，为最高分，上海证大的综合得分为106.28分，紧跟其后。根据出让文件的相关规定，只有商务标得分和综合得分均超过标准线的投标人才能成为候选中标人进入下一轮。也就是说，只有中华企业联合体符合该条件。险资进入房地产行业的脚步已经加快。不过，勾地制又规定，如果只有一名投标人的商务标得分和综合得分超过标准线，则在其他投标人中，按综合得分确定分数最高的投标人为候选中标人。于是，综合得分排名第二的上海证大，虽然商务标得分只有43分，没有达到标准线，但最终以“候补”身份进入竞价阶段。17时29分，现场竞价开始。起始价为91.1亿元，加价幅度为1000万元。最初几个回合，中华企业和上海证大轮番举牌竞价，互不相让。当上海证大报出91.6亿元之后，中华企业开始迟疑，主持人叫价两次后才加价1000万元，而上海证大则非常迅速地将价格加到91.8亿元。随后的每次加价，中华企业代表均应价缓慢。当上海证大叫出92.2亿元的报价后，中华企业再也没有举牌。中华企业的退缩可以理解为受到政策和舆论的压力，当时“央企不拿地王、主业非地产的央企退出”的浪潮正值高峰，太保、中华、泰康作为金融背景极深的联合体面临的形势急转直下，使之在竞价环节有所顾忌，最终被证大反超并以在业内人看来“理性”的价格拿下地王。反观中华企业的对手上海证大置业有限公司,投标文件显示,公司银行存款仅有5.727亿元，公司净资产23.2961亿元……投标文件中的内容直接反映出证大置业甚至无法利用公司资源来支付全部土地款的一半。国家楼市调控政策频发：“枪打出头鸟”政府收回多块到期闲置用地：“杀鸡儆猴”总价高，首付高（50%），要求多近百亿地王，上海新地标房企从“竞争”走向“竞合”大企业优势凸显，对政府的公关成本增加