第四章收益性物业价值评估本章关注考点第一节收益性物业的概述第二节收益性物业价格的概念和特征第三节收益性物业价值和价格的种类第四节影响收益性物业价格的因素第五节收益性物业估价的基本方法第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件1、概念和平地获得他人的物业所必须付出的代价----货币额、商品或其他有价物。2、形成条件物业价格用货币来表示，惯例上也用货币来偿付，但也可以有实物或劳务等其他形式来偿付。二、物业价格的构成条件－－掌握！物业要有价格与其他商品要有价格一样，需要具备：有用性、稀缺性和有效需求１、有用性－－能满足人们的某种需求，经济学称为使用价值2、稀缺性－－物品的数量没有多到人人可以随心所欲得到它，是相对缺乏而不是绝对缺乏３、有效需求－－指对物品有支付能力的需要，不但愿买而且有能力购买三、物业价格的特征（一）与其一般商品价格的共同点１、都是价格，用货币来表示２、都有波动，受供求因素影响３、都是按质论价，优质高价，劣质低价（二）与其一般商品价格有的不同点１、受区位的影响很大２、实质上是物业权益的价格３、既有交换代价的价格，又有使用代价的租金４、物业价格形成的时间较长５、容易受交易者的个别因素的影响第三节收益性物业价值和价格种类一、使用价值和交换价值任何物品能够成为商品，必须是有用物，能满足某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。交换价值的前提是有使用价值，没有使用价值肯定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值。二、投资价值和市场价值----掌握!（一）投资价值的两种含义1、指值得投资，某种物业项目具有投资价值2、从某个特定的投资者角度所衡量的价值，基于个人的需要或意愿，对该物业所评估的价值（二）市场价值是指该物业对于一个典型的投资者（代表了市场上大多数的观点）的价值（三）二者关系1、投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值2、市场价值是客观的、非个人的价值3、在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同4、当投资价值大于市场价格时，说明值得投资，否则就不值得三、成交价格、市场价格和理论价格----掌握!（一）成交价格的含义----简称成交价，在一笔物业交易中双方实际达成交易，买者愿付，卖者接受的货币额、商品或其他有价物（1）成交价格的形成机制1、卖价—站在卖方的角度，出售物业时所愿意接受的价格2、买价--站在买方的角度，出售物业时所愿意支付的价格3、卖价和买价都只是双方中某一方所愿意接受的价格（2）成交价格的过程1、正常成交价格----公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、无利害关系2、非正常成交价格（3）成交价格的交易方式1、招标成交价2、拍卖成交价3、挂牌成交价4、协议成交价（二）市场价格的含义----指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果（三）理论价格的含义----理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格（1）价格与供求的关系1、价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的2、供给量与需求量又受价格的影响，通过价格的调节达到均衡（2）市场价格与理论价格的关系1、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格2、正常市场下，市场价格与理论价格相吻合，围绕理论价格而上下波动四、总价格和单位价格（一）总价格的含义----指一宗或某一区域范围内的物业整体的价格（二）单位价格的含义----土地单价是指单位土地面积的土地价格----土地与建筑合在一起的物业单价是指单位建筑面积的价格----价格单位由两上方面构成：货币、面积五、实际价格和名义价格（一）实际价格的含义----指成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格（二）名义价格的含义---指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清价格----P.81举例六、现房价格和期房价格----现货、现房、期货、期房（目前未建，将来建的房屋为标的物的价格）提示：在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格七、起价、标价、成交价和均价起价---所推销的商品房的最低价格标价---又称报价、表格价，是出售者在其“价目表”上价格成交价---买卖双方实际交易的价格，买卖合同中写明的价格均价----所销售商品房的平均价格。有标价的平均价格和成交价格的平均价格之分成交价的平均价格一般反映所售商品房的总体价格水平八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价----是对拟拍卖的物业公开市场价值进行测算和判定的结果保留