第页共NUMPAGES41页六福国际项目可行性研究报告目录`项目决策背景及摘要外部环境内部因素第一部分：项目及周边概况宗地位置宗地现状项目周边的社区配套周边环境与景观大市政配套土地升值潜力初步评估。立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述合作方式及风险评估第三部分：市场分析东西湖区住宅市场分析东西湖区内供应产品特征东西湖区内市场目标客层研究产品定位及建议第四部分：规划建议规划设计的可行性分析规划设想第五部分：工程及销售计划工程计划：销售计划：第六部分：投资收益分析成本预测税务分析投资测算项目利润测算售价、容积率、成本变化对投资利润的影响现金流量测算第七部分：管理资源配置机构设置：人力资源需求及解决：第八部分：综合分析与建议项目优势项目劣势结论及建议第一部分、项目概况宗地位置：前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角；东面是前山河，前山立交桥；南临一片花圃：西面是中新国际花园;北面是华发新城.宗地现状：该土地为具有“五通一平”的熟地。所谓“五通一平”，一般是指某区域或某地块具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。项目周边社区配套1、交通出行：因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达的。目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市。随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位置。2、教育、医疗：容闳小学，前山中小学，暨南大学；香洲区人民医院，嘉济医院3、文化、体育、娱乐设施：豪庭商务酒店。4、社区-周边土地开发情况：早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。5、金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。四、宗地周边环境与景观宗地所在位置属于前山的居住区片，无工业厂房，离商业街有一定的距离，安静，空气清新。五、大市政配套（找不到原始资料）供电设施供水设施排水设施通信六、规划控制要点占地面积：17428㎡规划总建筑面积：102674.8㎡容积率：住宅容积率为2.86，综合容积率为4.7建筑覆盖率：35.82%绿化率：35.7%控高：185m七、土地价格：八、土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区。前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地已经不能满足其发展的趋势了，那么就必然向它的周边延伸，第一个受益的地区就是前山区，加上现有的建材市场，前山在将来的商业，居住都会具备齐全，各方面的生活配套设施也会随之跟上，因此，宗地具备很大的增值潜力九、立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发：房地产开发的周期一般都要1-2年，像宗地的项目建设的是高层，需要2年左右的时间。现在的房地产市场处于低迷的状态，是买方的市场，金融危机的影响还没有消散，立即开发估计在2年半后可以将产品推