房地产市场分析报告现代商铺营销策略和投资分析【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）商铺营销方案嘉华国际商业中心是天津市河东房地产开发总公司于2003年开发建设的一家大型商业工程，工程总建筑面积65万平方米，其中一期占地18000平方米，建筑面积84500平方米。由于工程功能先进、定位准确、效劳理念超前、营销筹划到位，成为引领天津新兴商业形态、振兴区域经济的一面旗帜。工程先后荣膺2003年度“CIHAF〞排行榜天津地区优秀商业地产奖、天津市最正确商业物业奖等各项殊荣。该案是我公司成功进行全案筹划及招商代理的大型商业地产案例。针对工程特性，我公司的总体筹划思路是：一、品牌营销——与世界商业巨头强强联手，以大品牌营造大气势，创造大市场；二、效劳营销——主推五大商业效劳体系，以富有开创性的全新商业效劳理念赢得客户的忠诚度；三、事件营销——适时进行商铺拍卖等营销活动，扩大社会影响力与客户关注度，以人气带商气。由于筹划周密，可操作性强，工程运做非常成功，不但极大促进了本案的后期营销，且为商业地产营销开拓了一条新渠道，受到开发商和业界的普遍赞誉。一、案例筹划背景与其它商业工程比较，嘉华国际商业大厦有着明显的政府背景与政策背景。主要表达在以下几方面：一是政府关心。该工程是天津市政府为平衡开展两岸经济〔河西、河东〕，填补河东区大型商业区空白点而投资建设的大型商业中心，规划定性为市政府重点工程。同时，工程得到了市、区主要领导的高度重视，中共中央政治局委员，天津市委书记张立昌等天津市主要领导曾屡次视察该工程，因此，该案已成为拉动区域经济开展的政绩工程和形象工程，能否运作成功，关系重大。二是市民欢心。本案位于河东区华昌大街，区域周边5公里内居住小区众多。但因海河东岸是老城区，根底环境差，区域面貌落后，商业根底相当薄弱，商务配套几乎为零，整体商业环境的“先天缺乏〞使工程的市场条件极不成熟，因此，这里的大型商业少，居民购物相对不便。对区域消费人群来讲，该工程的开发建设无疑是一项民心工程，担负着巨大的社会责任感；三是开发商倾心。该工程是天津河东房地产开发总公司开发建设的第一个大型商业工程，属开发商涉足商业地产领域的开山力作，因此，其倾注了巨大的财力、人力、物力，能否营销筹划成功，直接关系到开发商的兴衰成败，责任重大。从政府关心、市民欢心、开发商倾心的角度来看，筹划本案的压力可想而知。二、整合优势资源制定主攻策略通过对工程区域资源及自身规划建筑品质的充分调研，我公司提炼出该工程可供推广利用的几大优势资源：1、工程填补了区域市场的商业空白点，属市场稀缺资源，因此，市场空间巨大，适合案例生存；2、工程周边聚集多个居民小区，固定消费人口多，市场根底好，利于工程后期的经营开展；3、嘉华国际商业大厦原版引进了国际一流的大型商业形态——SHOPPINGMALL，规划先进、效劳功能齐全，工程自身市场感召力强，成为引领一方新兴商业形态的鲜明旗帜，有利于工程品牌的营造与推广；4、开发商——天津河东房地产开发总公司是天津地产开发20强企业，资金实力雄厚，领导层年轻有朝气，敢于创新，市场意识强。开发理念先进，从工程规模、定位、功能配套、业态组合，品牌引进等方面均要求高标准，可确保工程在未来十几年内的不落伍性，工程精品开发有保障。鉴于以上积极因素支撑，我们为该工程制定出营销推广的整体实施策略：1、品牌营销。以大势、求大市。通过调研我们认识到，引进具有国际一流影响的大型品牌主力店，实现大商场与大品牌的强强联合，以品牌大势，求区域大市，是工程进行成功营销的关键。因此，在工程入市初期，我们便将大型主力店的引进作为工程营销的主攻方向。2、效劳营销。擎诚信、促开展。商业工程营销的软肋往往表达在后期物业管理和经营上，这也是投资商家普遍存在疑虑的问题，为此，我们将效劳营销作为保障工程投资平安性和躲避风险性的主要举措之一，作到即要造好声势又要练好内功。3、活动营销。以人气、增收益。针对工程商业气氛淡薄，不被市场认知的弊端，我们将活动营销作为工程聚拢人气，增加收益，提升市场认知度的主要推广手段之一。工程的整体推广思路是：以品牌营销催熟区域市场，以效劳营销塑造开发商形象，以活动营销增加商铺落单量。三、案例实施过程1、品牌营销与零售巨头强强铸造作为商业工程来讲，黄金地段、成熟商业环境常常是投资者非常看重的投资要素，而对于嘉华国际商业中心来讲，这些条件恰恰先天缺乏，缺乏市场感召力，因此，将区域商业环境做熟，成为该工程成功入市的主要瓶颈。如何能在短时间内营造出成熟的商业气氛，经过我们分析论证，决定采取“蚂蚁轨迹〞营销法，即重点引进大型品牌主力店，以大型品牌店产生的品牌效应、人气效应、吸引善于借势生财的中、小型商铺投资业主跟进，从而迅速激活市场，实现以大势做大市的目的