贵阳花果园(guǒyuán)项目营销方案花果园：业绩多项全国第一(dìyī)楼盘，创造了很多纪录。神马(shénmǎ)是神盘？开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业(qǐyè)，十年开发两个楼盘，跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘(dàpán)，建筑面积1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。45层超高层社区(shèqū)，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景观，有景观湖景。项目营销战术分析(fēnxī)总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴高举高打展示战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和感知度，制造反差——售楼处外喷泉+绿化(lǜhuà)组合改善城界高举高打展示战术：——售楼处占地面积近2万平米,4个足球场大小，样板房区、洽谈(qiàtán)区和合同财务区是主要空间，售楼处展示区相对小。洽谈(qiàtán)和财务区是主要卖压营造区高举高打展示战术：提升调性的售楼处，售楼处大堂高9米，空间感十足(shízú)，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处理高举高打展示战术：大型落地(luòdì)沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气势实现震撼效果高举高打展示战术：认购区价值点反复强化(qiánghuà)，认购签字前要强化(qiánghuà)客户信心，建议参考高举高打展示战术：现场明源自助查询系统，创新查询房源方式，便于大批客户(kèhù)认购快速查询和逼定高举高打展示战术：大体量现场(xiànchǎng)洽谈区，密集排布，形成卖压高举高打展示战术：室外(shìwài)临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观冲击逼定高举高打展示战术(zhànshù)：集中签约场地，类银行式场地布置，气势足，适应大规模签约需求高举高打展示战术：临时样板间在玻璃盒子(hézi)内，注重室内绿化营造高举高打展示(zhǎnshì)战术：材料部品集中现场展示(zhǎnshì)震撼景观展示战术(zhànshù)：挖出人工湖，做大尺度湖景来震撼客户震撼景观展示(zhǎnshì)战术：景观示范区公园化，导视、座椅公园配置震撼景观展示战术(zhànshù)：珍贵树种点缀种植，菩提树胸径突破1.78米震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重(zhùzhòng)草多、树多，层次密集，景观注重(zhùzhòng)大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼震撼(zhènhàn)景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体震撼(zhènhàn)景观展示战术：动物也是展示道具，放养动物震撼景观(jǐnɡɡuān)展示战术：硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营造好，吸引注意力。木栈道和水景配合好震撼景观展示战术：塔吊(tǎdiào)标注号码，代表销售楼号，解决客户疑问。整体景观布置公园化，活动场地多展示区设计(shèjì)：内外反差，前后反差，景观是最后打击洗脑区展示战术小结：整体逻辑在于制造大气度场景(chǎngjǐng)，通过尺度和气度等提升项目整体观感，提升客户心理预期，再释放低价，形成心理冲击，制造旺销拓客渠道多样化：置业顾问人海战术(rénhǎizhànshù)，售楼处与外展联动杀客拓客渠道(qúdào)多样化：本地精准拓客与外地拓客相结合营销推广强势：通过三大(sāndà)攻势做好项目前期落地工作，品牌先行，借助事件，开放前密集媒体轰炸营销推广强势：强势集中火力媒体宣传(xuānchuán)模式，相对粗放暴力，首次亮相采取了20连版报广营销推广强势：项目营销主题清晰，多种产品分批次入市，销售策略统筹考虑，配合整个开发(kāifā)节奏完善配套(pèitào)：项目自建大体量生活、环境配套(pèitào)销售价格冲击：目标在于快速跑量，跑出前期成本，项目采取低价倾销(qīngxiāo)，成本控制体系还需进一步了解12年3-4月份开盘销售(xiāoshòu)照片总结：首置首改刚需跑量盘，项目展示和拓客营销思路(sīlù)值得借鉴案例：合肥世纪城项目在土地获取(huòqǔ)10个月内开盘，30个月内销售完毕，据估算项目销售净利率为17.6%；由于开发周期短，项目整体IRR高达64.2%通过(tōngguò)规模化开发模式，树立品牌获得政府信任，专门针对新开发区获取大面积低价土地获取大规模土地快速开发、快速大批量销售，取得大型配套存在的基础，以此为中心再分批次开发周边土地获取溢价感谢您的观看(guānkàn)。