光华小区103栋项目（通达世家二期）可行性研究报告目录：第一章总论一、企业概况二、项目开发背景第二章市场分析一、总体市场分析及预测二、区域市场分析及预测三、竞争楼盘销售业绩比较分析及2005年竞争形势预估第三章项目分析一、项目概况及背景资料二、项目所在区位概况三、项目交通状况四、项目周边环境及配套五、项目综合评价（SWOT）分析第四章项目定位及可行性研究一、项目物业定位二、项目形象定位三、项目市场定位四、项目卖点定位第五章综合素质营造建议一、规划设计建议二、单体设计建议三、素质营造建议第六章营销推广总体思路营销战略价格策略推广方式推售次序推广时机第七章项目形象包装建议一、命名建议二、示范单位包装建议三、地盘包装建议第八章项目实施计划一、开发计划二、施工组织与队伍的选择第九章投资估算及资金筹措一、项目投资估算及依据二、资金筹措第十章经济效益分析一、销售收入估算二、开发成本估算三、税金及利润第十一章财务分析一、财务盈利能力分析二、清偿能力分析三、财务不确定性分析第十二章可行性研究报告结论总述附表一：综合素质对比表附表二：动态资金测算表附表三：现金流量表附表四：敏感性分析第一章总论一、企业概况黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司成立于2001年9月17日，是一家民营股份制企业，公司法人代表龚保民，公司注册资本2275万元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前期部、工程技术部、销售部、经营部、财务部、综合部六个部门。公司自创建以来，秉承“创新发展、诚实守信”的经营宗旨和“以人为本，科学管理”的经营理念，建立了“缔造品位生活”的开发理念，先后开发建设了光华小区109#楼、145#楼、102#楼、民安小区153#楼、155#楼，光华小区147#~152#楼，累计建成各类房屋面积近20万平方米，合格率100%，优质房率80%以上。其中光华小区147#~152#楼又名《通达世家一期》以其优异的总体规划、人性化的户型设计、世家文化为主题的高尚人文社区定位、精湛的施工工艺和质量、优美的庭院景观规划建设、完善尽美的配套设施、优质的星级物业管理导入等在哈市第四届优秀住宅评选活动中荣获《优秀住宅奖》《优秀规划设计奖》《优秀户型奖》《庭院绿化奖》《住宅科技奖》《优秀物业管理奖》六项大奖（全市仅十家），于哈市第十九届商品房展销会荣获《最佳户型设计金奖》（全市仅三家），项目自2003年8月公开发售至今，住宅销售率达到80%（项目总计403户住宅单位），商服销售率达到80%，成为哈市明星楼盘，并得到业主和社会各界的高度评价。宝宇地产公司在快速发展过程中，不忘回报社会，2004年无偿出资400万元人民币修缮了光华街道路环境整治工程，以实际行动为城市建设添光增彩，为社区居民创造优美的居住环境，得到了政府和居民的赞扬。在近几年的开发建设实践中，公司培养了一大批年轻化、专业化的企业管理人才、工程技术人才和房地产营销人才，公司80%以上的员工具有大专以上学历，具有中、高级专业技术职称的员工超过30%。黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司，与时俱进，求真务实，为实现把每一个开发建设项目打造成精品的目标而不懈努力。二、项目开发背景（一）商品房市场2004年哈市房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，其中住宅建设达到８３０万平方米，竣工４２０万平方米，预计到2004年年末哈市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。哈市今年加大了对住宅建设的宏观调控力度，大力发展普通商品住房和经济适用住房建设。全年哈尔滨市区房地产开发建设总规模达１１５０万平方米，竣工５１０万平方米，完成投资１１０亿元，同比分别下降３％、增长１２．８％和４．４％。其中，住宅建设规模达８３０万平方米，竣工４２０万平方米，同比分别增长１％和４％，（经济适用住房规模达２５２万平方米，竣工１３９万平方米）。预计到2004年末，哈市城镇人均住房建筑面积可达到２３．１２平方米。今年哈市实现商品房销售４１０万平方米，销售额１００亿元，同比分别增长２％和５％。其中，住宅销售３５０万平方米，销售额８０亿元，同比分别增长３．５％和７．１％。哈市全年落实危房棚户区改造项目１３０万平方米，完成年计划的１０８％。同时积极推进住房分配货币化，目前，已落实市直机关住房补贴资金５４００万元，指导企业发放住房补贴３６１８万元。加大了住房公积金归集和贷款发放力度。预计全年可归集公积金１０亿元以上，发放公积金个人贷款９亿元以上。从今年哈尔滨市楼盘总体情况看，楼盘价格涨幅在正常范围内，销售情况火爆。涨幅低于全国平均水平从年初开始，在上海、北京等地，商品房价格节节攀