会计学PART1钦州社会经济(jīngjì)及房地产发展综述PART1：钦州社会经济(jīngjì)及房地产发展综述（2）固定资产投资加快增长2010年钦州全社会固定资产投资完成额4515966万元，同比增长20.54%，房地产固定资产投资完成额房地产完成投资65.39亿元，同比增长66.96%。基本建设投资增长9.83%，房地产投资增长明显高于基础(jīchǔ)建设投资增长。（3）居民消费价格基本稳定(wěndìng)。居民消费需求也明显转旺，2010年全市社会消费品零售总额173亿元，增长16.2%，消费品零售总额增速连续高居全区首位，居民消费价格指数103.3，比上年增长3.3%，消费品市场繁荣活跃。1.1钦州市总体社会(shèhuì)及经济发展概况2、钦州经济发展(fāzhǎn)政策1.1钦州市总体社会(shèhuì)及经济发展概况1.2钦州市房地产市场(shìchǎng)现状及走势分析PART2区域(qūyù)市场调研与分析2.1.1钦州楼市板块(bǎnkuài)划分2.相对而言，市中心板块项目更受到钦州本地消费者的青睐，政务区板块则以异地和钦州新政客群为主，部分(bùfen)投资购房客户。时至今日，本地钦州人依然有“不过江东”的传统观念。2.2本项目的独特(dútè)之处——政务区与水东板块交汇辐射区2.3区域(qūyù)竞争分析——政务区、水东板块距离(jùlí)金湾蓝岸项目分析：主推产品：（二期）二房、三房均价：3650元/每平米（折后）；营销手段：常规销售手段，按揭99折、一次性98折；优势：项目西面为钦江，南面与规划中的白石湖大型城市广场仅一桥之隔，自然景观、交通资源等均具有独特优势；项目利用开阔有序，活泼丰富建筑围合空间，造就14000㎡的超大中庭园林广场，整个广场东西宽达208米、南北深75米；项目本身带有会所、游泳池、休闲广场等设施；劣势：项目周边配套设施有待完善；项目形象宣传力度不够，价格偏高；销售情况：一期基本售罄，二期1号楼正在预约(yùyuē)中项目小结：金湾蓝岸虽和本项目不同属一个区域，但是此项目产品自身卖点突出，在潜在客户的争取上与本项目存在一定的竞争关系，应随时关注其最新的营销手段。2.3区域竞争分析(fēnxī)——政务区、水东板块项目分析：主推产品：二房、三房、四房均价：3750元/每平米（折后）；营销手段(shǒuduàn)：常规销售手段(shǒuduàn)，按揭99折、一次性98折；优势：项目地处新二中旁，以教育资源为卖点，主要购买客群为城区或周边县城客户；项目推出精装修样板房，以此作为楼盘销售辅助手段(shǒuduàn)，更为立体进行销售宣传；劣势：项目周边交通、生活配套都有待完善；项目整体风格为徽商建筑与钦州本土审美有一定差距；销售情况：自然销售状态，推货销售进度达60%。项目小结：东方豪庭在一定程度上会分流本项目的潜在客户群，我司建议本项目主要以地段优势、生活便利为主要突破口，进行有效的项目宣传。总户数：7500户主力户型：二房、三房、四房、五房、别墅楼盘地址：钦州市扬帆大道(dàdào)与子材东大街交汇处占地面积：约616亩建筑面积：108万㎡栋数：——销售状况：一期售罄，二、三期建设销售中楼层：14、17、24、28层装修状况：毛坯绿化率：48.0%容积率：2.4开发商：钦州长融伟业房地产开发有限公司物业公司：——代理商：——项目分析：主推产品：三房、四房均价：3900元/每平米（折后）；营销手段：典型的低开高走项目。按揭96折、一次性93折；优势：扼守交通主干道交汇处，四桥通车加快路网建设，10分钟车程可达市区，较为便利；新行政区又一大盘，项目户型丰富，产品较符合市场需求；中心园林景观及星级酒店、湖泊营造的东南亚风情在钦州市场来说逐渐得以接受；楼间距较宽，舒适度较高。劣势：1、周边学校、医院、银行、各业态群的商业网点配套不足，与钦州中心片区的房地产项目相比，外部配套明显不足。2、项目周边环境不算好，紧靠新建道路，地带多灰尘、噪音大，周边没有良好的景观条件。销售情况：1号楼、5号楼开盘推售191套房(tàofánɡ)源，已售90%。项目小结：人和春天产品之一有部分公寓，在一定程度上会分流本项目的潜在客户群，我司建议本项目主要以独特的概念性产品指引为主要突破口，进行差异化的项目宣传。2.3区域竞争分析——政务(zhèngwù)区、水东板块以上数据显示市政广场及水东板块周围楼盘分布情况，可以看出政务区项目在一定区域内多而且密集，象在文莱北路上不足500米距离就有三个相邻的楼盘。而水东板块则在售在建项目不出5个，分布较少。政务区板