会计学数年前，杭州西溪，1500亩，绿城翡翠城。创造(chuàngzào)广告概念：《杭州人的，翡翠城》。今天的翡翠城，还在售卖。2006年，成都，420厂，华润(huárùn)二十四城。创造广告概念：《领演城市变迁》。翟永明，贾樟柯。今天的二十四城，已在重庆、武汉等地复制。2007年，青岛，4100亩，绿城理想之城。创造广告概念：《城市让生活更美好》。这个(zhège)与世博会一样广告口号的项目，开创了青岛许多个第一。命运中的安排不会毫无理由(lǐyóu)，所以今天我们站在了这江边。历史总是出现惊人的相似性。2011年，地点换到了泸州蓝田，3000多亩土地。开发周期，长得可以让一个(yīɡè)孩子读完三次大学。如同之前我们面对的项目一样，这艏地产航母，对城市的影响力将是前所未见。核心课题基于大社区开发模式下的三个棘手问题(wèntí)出发江湖地位3000亩的社区注定有多种户型多种产品，人们会将项目归入中档楼盘的印象？在城市发展的进程中，蓝田项目应该占据怎样的姿态和城市对话？或者说简单点，如何让蓝田项目成为(chéngwéi)泸州的叫人尊敬的作品？也就是项目的高度。利润来源这是一个和容积率相关的问题，但利润是来自面积还是单价？解决商业配套和生活配套所降低的面积，在单价上的提高(tígāo)会大幅度扩大利润。持续(chíxù)销售力这是最令人头疼的问题，超过十年的销售期，蓝田项目将以什么样的方式进行产品序列开发售卖？蓝田项目将如何在人们面前保持十年的新鲜活力？我敢打赌，在接下来的时间里，你们将清晰地看见我们解决问题的逻辑。在案子结束后，如果诸位没有明白我们打造这个大型项目的方式。“我们卷起电脑(diànnǎo)，不敢拍屁股，就走人。”ONE城市(chéngshì)印记与核心概念“知道，知道，泸州老窖。”其他广告公司都会去剖析泸州这个城市，我们也不例外，但都大同小异。三星街、国窖广场、百子图、忠山公园，沱江和长江(chánɡjiānɡ)、酒城、机械制造之城卫生城、历史文化名城……“城市西贵和蓝田坝的未来。”泸州西贵，是毫无疑问的。公务员，政府(zhèngfǔ)人，有钱人，好小区，几乎都在这。至于蓝田坝，那就是个镇嘛，听说在改造，未来应该不错。“蓝田旧城改造项目，是个什么东东？”很遗憾，3000亩的旧城改造，知道的人真的并不多。这个大家伙，十年逐步呈现的生活，就是最需要翻译(fānyì)的。不像一条江，我看得见；不像一个湖，我摸得着。旧新既然是＊旧＊城改造，那就需要像＊新＊的方面前行。泸州的地产开发还处于(chǔyú)“旧”的状态。城市建设、生活方式、现代化进程、城市理念……都如此。新改变升级·万象更新(wànxiànggēngxīn)·国际前沿3000亩的土地能够改变什么(shénme)？泸州老窖改变了这个城市在中国版图上的地位，史无前例的规模，前所未见的规划，独一无二的改造。蓝田项目改变了泸州城市化发展进程，为泸州的城市化生活带来更多可能。站在这个角度看，它理当呼应泸州老窖，仿佛，它让＊新泸州开始＊了。过去(guòqù)，现在，未来。把一座城献给一座城市。为了明天的泸州，为了更好的泸州。3000亩国际化新城市这就是项目的核心定位，把“城市综合体、复合全能体”之类的一并送上西天。因为(yīnwèi)这项目就是个不折不扣的微型点的城市。新城市城市战略新泸州开始江湖(jiānghú)地位初见端倪，3000亩国际化新城市。蓝田项目不再是一个单纯的地产项目，是一个改变泸州的＊城市战略＊。一定是站在“新城市”这个层面上所带来的泸州人生活的“改变（国际化）”。城市之外的城市。惯有意识之外的新城市，惯有经验之外外的新城市。既有老道的一面(yīmiàn)，也包容其他的新锐和激进。老酒城国际化新城市对内：刻画新泸州的未来对外：展现(zhǎnxiàn)新泸州的机会江湖地位，是一个长达数年的目标，我们(wǒmen)容后再表。只要诸位明白了我们(wǒmen)的＊高度＊问题。TWO容积率与商业配套(pèitào)博弈容积率就关乎(guānhū)利润，地产界的不二法则。诚然，容积率能够带来销售面积的增加。但销售价格的小步提升(tíshēng)会带来利润的大步上扬。这才是利润的最佳砝码。3000亩国际化新城市的利润战略适当改变容积率配比升级商业配套(pèitào)和生活配套(pèitào)如何升级(shēngjí)商业配套裕生活配套？来自万科四季花城、绿城翡翠城、华润24城等成功大盘的借鉴。3000亩土地值得我们发挥。总原则：以街区和公园广场为核心，创造高吸引力的邻里社区。蓝田项