2期价格策略报告商业秘密声明汇报前言目前项目工作进度世联对目标的理解价格报告框架定价背景1.1.1市场分析：市场发展态势世联对十一五规划的解读新出土地用于经济适用房建设的捆绑比例将从15%提高到30%；且工业用地转住宅的政策将相对放松，但用于经济适用房建设的捆绑比例为70%，若要增加容积率的，则增加容积率部分将再次捆绑50%用于经济适用房建设；商品房用地计划将缩小1/4，转为政策保障用地；政府鼓励开发商对其进行投标，且允许开发商获取3%的利润；变革性政策：农民房确权后将进入商品房市场进行销售；06年全市整体价格在多轮调控政策出台后仍涨幅较大。06年政策的陆续出台，全市整体成交量数年首次萎缩，但年末已呈现回升态势，供需矛盾仍客观存在。历年新房与二手房成交比例主持人：回顾2006年深圳楼市的表现，一方面，是政府的有形之手加大了对房价的调控力度，但另一方面深圳房价还是“一路高歌”，对这种现象该怎么看？历年关内外住宅成交面积比例宝安中心区楼盘价格走势龙岗中心城楼盘价格走势龙坂片区1宝安中心区1.1.3市场分析：龙坂市场扫描片区龙坂06-07推售项目统计明晰市场分析小结：定价背景1.2.12期客户积累概况1.2.22期办卡客户分析职务以中高管理阶层为主；两房、小三房为项目客户主力需求户型家庭收入5千-1万为项目2房客户，占32%；家庭收入1万-1.5万为项目小3房客户，占33%；家庭收入1.5万-2万为项目大3房客户，占12%；家庭收入2万以上为项目4房客户，占18%2期办卡客户小结：1.２.２客户对项目认知情况2期产品客户认知小结：定价背景1.3.12期内部产品分析1.3.2产品内部对比项目【金地梅陇镇2期价格走势及策略】定价策略及方法2.1整体定价、分批推导核心均价2.2产品细分指导定价2.4同类差异型产品价格引导核心均价的推导3.1核心均价推导方法3.2首批核心均价推导：市场比较法3.2首批核心均价推导：内部比较法最终核心均价=市场推导法结果*70%+各期推导法*30%=（9844*70%）+（9625*30%）=9779元3.2首批核心均价推导：客户指导法3.2首批核心均价推导：客户指导法3.3第二批核心均价推导：静态核心均价项目所在龙坂区域06年全年价格增幅约30%，即月均增幅约2.5%；2期首批单位与2批单位推售时间约相隔3个月，在市场不发生重大变化的情况下，根据区域自然增长率约7.5%，2期2批单位在首批单位的基础上上调735元，即2期2批单位自然增幅735元，2期2批单位的动态核心均价：动态核心均价：静态核心均价+自然增幅值=10750+735=11485元2期2批最终均价取整后：11500元/平米3.4合成2期整体均价价格表形成及验证精确制导——了解每一套产品的特点，销售与策划人员分别打分；——精确、全面制定影响价格的因素和权重；——横向（朝向差）、竖向（层差）综合比较，确保价格体系更合理。分类产品策略调整——将赠送面积根据好用程度分等级进行折算，精确计算增送面积溢价；——客户追捧度高、产品稀缺，适当上调价格以促进其他产品的消化。价值最大——主力户型制定合理价格确保合理销售速度；——客户关注单位，样板房单位和特殊层单位分别进行额外调差，确保价值最大化。调差因素及权重：高层和小高层起点定在同个平面，以同一价值标准横向比较均衡评判，不再分别定平面差；2房、小3房和4房根据客户的关注点，在平面价格体系完成后进行额外处理，平面差中暂不考虑该因素；参考周边竞争及结合本项目产品差异，本项目最大平面差取2500元/平米。层差设定：考虑资源差别及单位间价差的均衡性，高层和小高层分别采用不同的层差；跳差设定：9栋20层以上景观面视野基本可整体越过12、15栋，整体跳差150元；10、11、13栋20层以上主景观面越过前方各栋遮挡，视野开扬，跳差150元，26层以上单位越过周边各栋的遮挡，视野开扬，跳差150元；12栋第四单元A、B单元主景观面受15栋遮挡，20层以上视野开扬，跳差150元；C、D单元主景观面朝东基本不受影响，无跳差。竖向调差：按照赠送面积的实际情况，将其分为三个级别，分别为：“大且实用”、“大但不实用”及“不大且不实用”三级，并分别乘以相对应的权重计入算价建筑面积。户型客厅带露台的单位，实用性与私密性更优，额外加价400元；所有楼栋2-5层单位拥有较好的花园景观，额外加价100元；关注度较高及稀缺的塔楼单位整栋额外加价300元；9、12、15栋各单元B单位均好性较强，额外加价100-400元；10、11、13栋B/C/D单位关注度较高额外加价200-400元；顶层稀缺复式单位额外加价4000元；付款方式折扣87554.3样板房开放日客户价格测试摸底样板房周末开