借鉴国外经验完善我国保障住房融资机制摘要：2011年党中央、国务院提出了计划建设保障性住房1000万套、“十二五”完成3600万套的政策目标，引起各界广泛关注，其中保障房建设资金来源成为焦点之一。本文以北京市为例分析了保障房建设的资金供求，初步估算了北京市公租房建设的资金缺口。并整理总结了美国、德国、日本、新加坡等国保障性住房融资模式的经验，提出完善我国保障住房融资体系的政策建议。关键词：保障性住房；融资机制一、北京市保障住房建设的资金供求及缺口分析2011年北京市计划新开工建设、收购保障性住房20万套，占新开工住宅套数60%以上，公开配租配售的保障性住房10万套，其中公租房占60%以上（详见表1）。按此计算，2011年北京市公租房计划新开工及收购约12万套，每套按60平方米计算，年均新增建筑面积为720万平方米。（一）保障住房需考虑三大成本，建设资金需求巨大北京市公共租赁住房建设的资金需求如下：一是建筑成本。据调研，当前建筑成本约3000元/平方米，因此，年均建设成本约216亿元。二是土地开发成本。据调研，当前北京土地拆迁成本摊入住宅规划建筑面积约3000-4000元/平方米。不计土地溢价，2011年北京市公租房的土地成本约270-288亿元。三是财务及维护费用。如果政府全部减免各种税费，年均成本约25元/平方米。据此，其他成本年均约1.8亿元。根据分析，2011年北京市公租房建筑成本约6000-7000元/平方米，建设总成本约500亿元，相当于2010年北京市财政收入的20.7%。（二）政府可通过财政拨款、土地年租制等支持保障住房建设，弥补资金缺口仍需扩展融资渠道北京市对公租房融资做了如下安排：一是土地费用可采取土地租金方式缴纳。二是土地出让收益的10%作为开发资金来源。2010年北京市土地收入超过1000亿元，土地纯收益约400-500亿元，公租房建设成本中40-50亿元资金基本可落实。三是申请住房公积金贷款。根据安排，住房公积金开发贷款可提供约50亿元的资金支持。据此估计，北京市建设公租房的资金缺口在116亿元左右，需通过完善融资体系等加以解决。二、发达国家保障性住房融资的做法与机制从政府支持角度看，世界各国保障住房融资主要有四种模式：一是以美国为代表的政府援助信贷市场为主的融资模式；二是以德国为代表的政府支持居民储蓄合作为主的融资模式；三是日本以住宅金融公库为主体的融资模式；四是新加坡政府主导的公积金融资模式。具体如下：（一）美国：政府提供财政和信用援助，支持社会资金以市场化方式建设、持有或租住保障住房1、政府财政创新补贴方式，支持金融机构以市场方式为保障房建设融资。如1970年，美国联邦政府允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但是只付1%的贷款利率，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。2、政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。如1934年政府发起成立联邦住宅管理局（fha），为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限可长达30年，提前还款也不必支付违约金。3、联邦家庭贷款银行使用政府债券融资，为中低收入家庭低息贷款。1932年大萧条后，罗斯福政府在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”，以财政部发行专门债券方式低价筹集资金，再由其资助商业银行以低息发放贷款。目前，美国有80%的金融机构是该体系的成员。4、政府成立专门机构支持信贷二级市场发展，增强存量贷款的流动性。为消化贷款机构存量贷款，解决资金不足问题，美国专门成立了三家政府色彩的机构：房利美、珍尼美和房地美，负责对抵押贷款支持的证券提供担保。5、鼓励创新市场化融资方式，吸引社会资本参与保障房建设。20世纪七八十年代，由于可享受房地产开发的税收优惠，美国社会资本主要通过辛迪加组织广泛参与住房建设及保障性住房建设。20世纪90年代以后，房地产投资信托（reit）成为建设、收购和持有房地产的另一种组织方式。房地产投资信托（reit）通常是免税的。截至2009年末，美国房地产投资信托上市公司约200家，资产规模高达3400亿美元。（二）德国：政府奖励支持居民储蓄合作，为购建住房提供低息组合贷款1、制定《住房储蓄银行法》，构建以住房储蓄银行为主的住房互助融资体系。德国的住房储蓄贷款制度，实际上是一种住房互助融资体系。与一般商业银行住房贷款不同，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储蓄客户发放房贷。2、以住房储蓄存款金额和利率为基础，贷款长期执行较低的利率水平。住房储蓄实际上是一份期权合同，只要借款人履行了合同规定的储蓄义务，他就拥有了获得低利率贷款的权利。住房储蓄银行的存贷利率均