会计学23物业概念：物业由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。“物业管理”与“物业服务”“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。物业服务中的主要法律主体物业服务中的几个关键文件物业服务合同物业服务企业不履行合同的法律责任业主不履行合同的法律责任物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力1314联系：物业服务中最常用到的两部法律；在《物权法》出台前，《物业管理条例》(下简称《条例》)是调整物业纠纷的主要法律依据。《物权法》出台后，《条例》作为下位法依照《物权法》的原则性内容进行相应的调整。（2007年，根据《物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作出修改）。区别：《物权法》是基本法律,属于上位法；《条例》是行政法规，属下位法。《条例》是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法，特别法。《物业管理条例》法条导读第十五条业主委员会在物业管理活动中，履行下列义务：权利：（一）根据法律、法规，结合具体情况，制订物业管理办法、规章制度。（二）按照物业服务合同和管理办法、规章制度对物业实施相应的管理。（三）依照物业服务合同和有关规定收取服务报酬。（四）有权制止违反物业管理规章制度的行为。（五）有权要求业主委员会协助管理。（六）有权选聘专营公司承担专项管理业务。（七）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。义务：1、履行物业管理合同，依法经营，对业主负责。2、接受业主委员会和业主的监督。3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准方可实施。4、接受物业行政主管监督及指导。5、定期向全体业主公布管理费用收支账目。6、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。（失窃及时报警）7、物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交相关资料。物业费是业主的共同财产物业费不等于物业企业的酬金。其中的90%以上用于物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的。业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为物业管理条例第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《物业纠纷司法解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。疑问：如果业主以物业服务存在瑕疵、存在安全隐患、履行不符合约定、物业企业的过错导致自己损失等理由抗辩的，法院是否支持？（以事实证据，判定不交或少交）物业管理案例分析23242526案例四：他是否可以不交物业管理费徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？分析：1．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与