一.简要回顾营改增的经历和主要内容。2012年1月，上海率先进行交通运输业和部分现代服务业的营改增试点，并逐步推广，于2013年8月起在全国推广。部分现代服务业，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。2016年5月1日，在全国范围内全面推开了营改增扩围的试点，主要文件：《财税（2016）36号》。本次营改增试点基本内容是实现“双扩”：1.范围全覆盖，这次将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围，实现增值税对货物和服务的全覆盖；2.不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型。二.理清几个概念：（1）兼营（混业经营）、混合销售概念兼营（混业经营）：是同时有两项或多项销售行为。试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。混合销售：是一项销售行为涉及不同增值税项目。（2）增值税一般纳税人资格登记有关概念时间：连续不超过12个月（为一年）销售额指标：连续12个月累计应税销售额超过500万元的纳税人，应从次月起向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。就是说纳税人某个税目达到500万元才应该认定一般纳税人，（此“达到500万元”的概念不是几个税目销售额的累计）但是，一旦认定了一般纳税人，该单位所涉及的所有税目均应该按一般纳税人进行征收和管理。增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。（3）简易征收的规定：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。任何企业按规定已选择简易计税方法的特定应税行为，36个月之内不能变更为一般计税方法。出租不动产，可根据在不同权属证明下的不动产分别选择，一经选择简易计税的项目，36个月内不得变更，同一权属证明下的不动产只能适用一种计税方法。建筑业可根据不同的建筑工程项目分别选择，一经选择简易计税的项目，36个月内不得变更，一个建筑项目只能适用一种计税方法。三.营改增中物业管理、不动产经营租赁行业问题解答税目注释、税率、征收率。营改增征收品目对照表--物业管理、不动产经营租赁（1）物业公司代收代付水、电、燃(煤)气费怎样征收增值税？怎样开具发票？1.物业企业按实际用量结算的水电费属于转售应税货物。其中增值税一般纳税人物业企业收取的电费按17%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣；增值税小规模纳税人物业企业收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额不得抵扣。物业企业收取的自来水费统一按3%征收率，扣除其相应对外支付的自来水水费后计算缴纳增值税，并且可以全额开具增值税专用发票。具体计算公式如下：应纳税额=（自来水收费含税单价×自来水实际用量－自来水付费含税单价×自来水实际用量）÷（1＋3%）×3%在增值税申报系统未调整前，相应自来水水费收入暂按“应税服务”项目申报。增值税一般纳税人物业企业提供物业服务时，所相应取得的自来水进项税额可以抵扣，但是对于按上述方法计算扣除的自来水水费中所含的进项税额应于发生扣除的当月作进项税额转出处理。物业企业按规定计费标准和实际用量代收的污水处理费，属于转收代付行为，暂不缴纳增值税。物业企业应使用“未发生销售行为的不征税项目”编码开具增值税普通发票，在开票系统未调整前，暂按0税率项目开票。物业企业未按规定计费标准收取的污水处理费，视同转售自来水收入。2.物业企业不按实际用量结算水电费（含污水处理费）的，应按提供应税服务计算缴纳增值税。简单归纳：如果是增值税一般纳税人电：进项17%，税率17%燃(煤)气：进项1