会计学项目(xiàngmù)宗地分析[特征及经济指标]地块(dìkuài)外部环境[四至]地块(dìkuài)理解地块价值解析之一：宽城城市(chéngshì)服务中心的建设将极大提升区域土地价值地块(dìkuài)价值解析之二：养正中学项目(xiàngmù)优劣势研判定位(dìngwèi)的核心问题点经济总量(jīnɡjìzǒnɡliànɡ)不高/人均GDP突破3000美元，房地产处于快速发展阶段投资(tóuzī)对区域经济发展拉动明显，消费能力有待提高城市化进程加速，市场(shìchǎng)扩容现象明显城市(chéngshì)发展方向及规划大力发展工业(gōngyè)的战略引擎良好(liánghǎo)的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的契机土地供应(gōngyìng)达到1400万方，房地产开发有明显郊区化趋势长春市房地产市场供需(ɡònɡxū)现状——供需(ɡònɡxū)两旺长春市商品房价格稳步上涨，属需求(xūqiú)的理性自然上涨专题研究：市场实际(shíjì)表现：07年户型面积需求有明显回归迹象房地产市场趋势审视全城，把握城市房产市场的大势；立足板块(bǎnkuài)、方可从容谋略一域。专题研究：长春市房地产市场板块分布(fēnbù)示意回忆(huíyì)——历史之痛铁北生态环境恶劣，经济发展水平低下，具体体现在：环境质量差、污染严重：长春市区各监测点空气质量平均值已符合国家二级标准，而铁北2个监测点监测数据都显示空气质量不达标；目前长春每天都有55万吨左右的污水分别排入流经市区的8条河流之中，这8条河最终都汇集或流经铁北。棚户房较多、棚户区面积(miànjī)较大：棚户区占全市总面积(miànjī)的46%。城市基础设施落后，城市道路等级低。区域之间主干路网尚未形成，断头路、破损路多。铁北区域有街路222条，完好的仅8条。农村面积(miànjī)大，市区面积(miànjī)小。宽城区城市面积(miànjī)仅占全区总面积(miànjī)的8.55%，其他都是农村或城乡结合部。区域居民整体收入水平有限，消费能力低。总体思路：打造长春北部现代中心区城市定位：生产发展、生活舒适(shūshì)、生态良好、城市功能完善、人居与投资适宜的新城功能定位：北部门户，重要工业区之一，商品货物集散、交通枢纽、居住中心区之一。2007年，在长春市委、市政府提出“改造大铁北、建设北部新城”和省政府的棚户区改造双重利好指引下，长春北城迎来了再次腾飞的契机。铁北建设计划总投入100亿元，城市功能建设全方位启动，以期实现开发大铁北、承担长春北半径的总体目标。城市基础设施项目：建设人民大街南北贯通、铁南提升、火车站交通换乘中心、热电一厂搬迁、监狱搬迁等对北城开发及城市未来发展具有重大影响的基础设施建设项目。路网改造：2008年北人民大街全线贯通；年底之前，三环路以里路网全部配套完毕；08年6、7月份完成三四环路之间的路网及基础配套。重点配套建设：新行政办公楼已投入使用，2008年年底完成区行政办公楼二期工程，实现长江路开发区、建委、工商、税务、公安和法院(fǎyuàn)等北移。08年将完成重点初中七十二中、艺术馆、图书馆、全民健身中心、中医院、第六医院和社会福利院等建设工程。重点打造环铁商贸区：08年启动铁南提升工程——以铁南带铁北、以铁北促铁南，南北联动、协调发展。08年光复路市场向北迁移。区域规划推进北部新城房地产的快速发展，能够逐渐形成长春居住向北迁徙的现象，成为长春的“第二个东南板块”。随着规划实施：长春站北站的开通(kāitōng)、汽车客运站的北迁、北人民大街开通(kāitōng)、光复路老商圈的北迁以及规划建设环铁商贸园区将会带动一批购房人群北移，给项目区域发展带来前所未有的机会。区域规划的实施，区域基础设施，生态环境的改善，将为楼盘高档定位提供外部因素支撑，改变铁北房地产市场中低端产品为主的板块形象。宽城区政府的北迁、中心公园的建成将改观铁北地区生态人文环境，吸引和带来更多的市民在此生活和居住，因而带来大量的住房需求。新的规划使城市不断向外扩张，周边县市人群入城经商、定居比例将会提高。受区域市场环境及规划影响，未来几年区域内房地产投资和商品房市场供应量将持续走高。2008年区域内的开发形式将由中低档次逐渐向中高档次转化，房价仍会呈上涨趋势。区域需求市场将由区域内客户逐渐转向长春市其他城区，甚至吸引大批外地来长打工的置业人群。随着2007年长春市重点开发北部新城，宽城区迎来一个新的发展机遇。证大、华大、吴中等(zhōngděng)全国性的开发企业的进驻和开发，为宽城区注入了新的活力。本土的东田、中东等房地产的公司迅速崛起，使得该区域迎来了一个新的春天。2006年，在铁北大开