重要说明导读永大经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业未来的发展方向长期以来不是十分清晰集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，科学制定发展战略成为集团的紧迫任务企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有计划地实现企业的战略目标第一阶段（2005~2006）是战略发展的关键阶段，核心战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜考虑多元化问题第二阶段（2007－2008年）纵向整合价值链，提升物业和建筑等的业务运作能力，形成对房产业务的支持同时通过建立资本运作平台，促进房产业务快速发展，并为第三阶段新业务的拓展奠定基础第三阶段（2009~）集团考虑介入新的行业，进行多元化运作，保持永大的持续发展能力永大的主营业务—房产行业，具有周期性波动特征因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得住、无冲突、降风险、有发展永大战略发展各阶段目标导读简单易记：项目名称要文字简短、发音顺畅，使消费者能很快识别和持久记忆一个设计良好的经营退出渠道能有效地降低多元化经营风险。上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的行业盈利性较高，超过全国和本区域的市场平均水平内部成立房产、建筑两大事业部－模拟利润中心，事业部之间进行内部结算域，江浙两省是二类地区中建议继续专注于普通商品房的开发，在新区域市场的城乡结合部进行成片小区式的开发在现有人员基础上，公司需要引进新的管理型人才（如人力资源，财务人员等）夯实管理，培育核心竞争力审计监察通过对财务、工程审计和项目质量、技术、安全监察保证项目开发顺利进行房产开发以及一些部室职能得到强化审计监察通过对财务、工程审计和项目质量、技术、安全监察保证项目开发顺利进行投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市审计监察通过对财务、工程审计和项目质量、技术、安全监察保证项目开发顺利进行冀渝鄂陕及边疆地区的经营规模化程度较高；投资环境最好的前10个城市分布：一类地区3个，二类地区5个，三类地区2个，充分体现了大城市对资源的聚集效应一类地区的经营收入在35%左右的高位上稳定增长，同期营业利润率增长也逐渐上升永大业务经营战略包括区域、阶段和业务发展规划三个方面的内容区域发展规划——区域市场优先级评估帮助永大解决何处发展的问题术语解释人均GDP和城市化率对房地产市场紧密相关，因而成为预测房地产市场的主要指标以人均GDP为划分标准，各区域经济发达程度依次为：沪京津地区；东部省份；中西部省份；中部地区经济增长速度高于西部地区从城市化进程来看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过70%，而中西部地区由于人口规模较大，城市化比例相对偏低依据经济和人口宏观指标，全国大致划分为四个区域：一类地区为直辖市；二类地区为东部8省；三类地区主要为长江以北的中西部和边疆；四类地区主要为长江以南的中西部地区区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；随着单位价格上涨，房地产销售额的增长速度快于销售面积增长；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列前茅，浙江、山东及天津的增幅较大，而东北地区徘徊不前三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地区区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速，而广东、浙江供给量最大，天津和东北地区的供给涨幅不断回落三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河北、湖南、河南，总体上仍有上升空间供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快北京、浙江、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快，上海、江苏、山西、河南、安徽、四川等省的投资增长持续性较好收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的行业盈利性较高，超过全国和本区域的市场平均水平市场竞争程度：行业处于完全竞争阶段，一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三类、四类地区企业弱小、竞争强度不高