金审学院会计二班资产评估期末论文对房地产价值估价得假设开发法得研究专业:_________________________________________班级:________________________________________学号:________________________________________姓名:________________________________________指导老师:_________________________________________完成日期:____二○____年_____月_______日__________对房地产价值估价得假设开发法得研究黄光华会计2班js1205210关键词:房地产价值评估假设开发法摘要::土地就是房地产重要得组成部分,房地产就是我国国民经济重要得支柱产业。土地作为一种高价值得商品,对其价值得评估具有十分重要得意义。假设开发法又称剩余法,就是在房地产评估中对土地评估广泛采用得一种评估方法。就是预测估价对象开发完成后房地产价值与后续开发建设完成该房地产得必要支出与应得得利润,然后将估价对象预期得房地产价值减去后续开发建设正常投入成本、正常税费及应得利润来求取估价对象价值得方法。其估价思路通常就是模拟一个典型房地产开发商拿地时,在公平得竞争环境下,如何得出其愿意支付得最高土地价格。实际运用中该方法有两种应用模式:传统核算模式与现金流折现模式。对于传统核算模式扣除要素中得利息、利润确认,以及现金流折现模式中折现率与扣除要素配比等方面均存在一些模糊争议点。一、评估原则:1、供需原则:商品得价格由该商品供给与需求得均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产得价格由类就是房地产得供求状况决定。2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似得房地产,价格趋于一致。3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来得收益评估房地产得价格。4、贡献原则:它就是收益法与剩余法得基础5、合法原则:房地产评估要在法律规定得条件下进行。测算房地产得纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑得收益为测算基础。6、估价时点得原则:估价时点又称:估价基准日、估价期日、估价时间,就是一个具体得日期,通常年、月、日表示,估价额就是该日期得价格。房地产市场就是不断变化得,房地产价格有很强得时间性,它就是某一时点得价格,不同得时点,同一宗房地产往往会有不同得价格,也就就是说,估价实际上只就是求取某一时点上得价格,所以估价一宗房地产得价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产得状况通常也就是以其在该时点得状况为准。二、房地产评估得程序1、明确评估基本事项2、制定工作计划3、实地查勘收集资料:实地查勘就是房地产评估工作得一项重要得步骤,并要做记录。4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理得价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照与检验修正。5、综合分析确定评估成果6、撰写评估报告三、评估方法1、成本法(1)成本积算法,即对取得土地或已实现得土地开发得各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响得价值,对于正常成本费用累积后取一定得资本利息与合理得投资利润,得出土地使用权价值得方法。该方法常用于对正常程序取得得土地得评估。(2)重置成本法,它就是对现有得房屋按照正常市场标准下得重新建造房屋所需成本得测算,然后考虑资金得利息并计取一定得开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况与法律规范确定房屋HYPERLINK""\t"_blank"成新率,二者相乘后得出房屋得评估价值得方法。2、市场比较法挑取市场上相同用途、其她条件相似得房地产价格案例(已成交得或评估过得、具备正常报价得)与待估房地产得各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确得指数对比调整,得出估价对象房地产得价值得方法。这种方法具有较强得实际意义与准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找得时候常常使用,并且估价结果较为准确。3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地得单项估价。4、收益法不同得地区、不同用途、类型得房地产收益率也有所不同,根据待估房地产得收益返算其价值得方法即为HYPERLINK""\t"_blank"收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发法含义:假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法,就是将预测得估价对象未来开发完成后得价值,减去未来得正常开发成本、税费与利润等,以此求取估价对