第四章内容提要案例第一节房地产法概述二、房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系三、房地产法的基本原则促进房地产商品化原则如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保护耕地原则珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策国家扶持发展居民住宅原则“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”（《城市房地产管理法》第4条）保护房地产权利人合法权益原则四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格确定主体参与房地产活动的方式调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场确定市场范围确定房地产市场行为规范明确了进入市场的程序四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理对房地产交易市场的管理对房地产价格的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展五、房地产法体系房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系第二节房地产开发2、房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）房地产开发是一项十分复杂的经济活动3、房地产开发的基本原则严格执行城市规划经济效益、社会效益、环境效益相统一全面规划、合理布局、综合开发、配套建设依照法律或合同要求开发二、房地产开发用地以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地两类：即基础设施建设用地和房屋建设用地房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出让和划拨。（一）土地使用权出让1、协议出让出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。《城市房地产管理法》第12条（二）土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为划拨土地使用权和出让土地使用权的区别三、房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业房地产开发企业的法律特征是具有法人资格的经济实体是以营利为目的的经营性企业经营范围限于房地产开发和经营房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业人员法律、法规规定的其他条件三、房地产开发项目管理房地产开发的项目立项管理确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权房地产开发项目的设计与施工管理(续)房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案案例分析分析第三节城市房屋拆迁房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划的原则有利于城市旧区改造原则有利于生态环境改善原则保护文物古迹原则保护当事人合法利益原则谁拆迁、谁安置补偿原则城市房屋拆迁管理机构国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区