姚家小区西区旧城改造开发项目可行性研究报告济南福泉房地产开发有限公司二○○五年五月总论第一节项目背景一、项目名称：姚家小区西区旧城改造开发项目二、建设地址：济南市历下区浆水泉路三、建设单位：济南福泉房地产开发有限公司四、可行性研究报告编制依据1、《济南市城市总体规划》（2003-2020）2、《济南市房地产开发“十五”发展规划》3、《济南市发展计划委员会关于第一批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函》（济计投资函[2004]25号）4、《投资项目可行性研究指南》5、《房地产开发项目经济评价方法》6、城市居民居住区规划设计规范7、建设单位提供的其他资料六、项目提出的背景随着我国城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。2003年国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），正式确立了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意的房子。根据山东省2010年城镇住宅发展纲要和济南市建设事业2010年远景目标纲要的要求，济南市以建设现代化省会城市为目标，大力推进城市化进程，进一步加快旧城、旧村改造和新区开发的步伐，不断提高城市居民居住质量与水平。姚家小区西区改造开发项目作为旧城、旧村改造的历史遗留项目，符合政策规定和城市发展的要求，市有关部门同意该项目进入建设程序。因此，济南福泉房地产开发有限公司决定抓住当前有利时机，加快项目开发建设的进程。七、项目建设的必要性1、符合国家的产业政策。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，也是我国社会主义市场经济发展的支柱性产业之一，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有十分重要的作用。据统计，我国从1980年至1997年间，建筑业总产值增加30倍，提供财政收入增长150倍，建筑业的增加值高达GDP的8.5%，大大超过了通常支柱产业占GDP5%的国际标准，而建筑业的发展中有85%是由住宅建设所提供的，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，显而易见，住宅产业对国民经济的带动作用和关联度越来越强。为此，国家特别把住宅建设作为新的经济增长点加以扶持，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“住房、汽车……等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。”2003年全国建设工作会议上提出，要坚持扩大内需的方针，进一步推进住房制度改革，不断完善住房政策体系，促进住房消费，以带动几十个相关产业的发展和近万亿元消费，同时促进城乡居民就业，推动经济体制改革。因此，该项目的建设有利于加快促进国民经济增长，提高城乡居民的居住水平，符合国家产业政策的要求。2、符合山东省和济南市的住宅发展规划日前，由山东省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门制定的《山东省安康居住工程实施方案》已获省政府批准。《方案》中提出：到2007年，山东省要基本解决人均住宅建筑面积10平方米以下的居民家庭住房困难，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房条件，使城市居民人均住宅建筑面积达到27平方米；到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，令居住质量和环境得到明显改善。济南市房地产开发“十五”发展规划中提出：到“十五”末，完成房地产投资264亿元，开发各类房屋面积1800万平方米，其中住宅1500平方米，要分别比“九五”增长89%、64%和67%；消除人均居住面积不足4平方米的住房困难户，使其人均达到12平方米，住房成套率到85%以上，全市房地产开发拉动相关行业的产值不低于600亿，增加财政收入不低于15亿，增加就业人数不少于15万人。2005年是“十五”计划实施的最后一年，也是关键的一年，所以，该项目的建设符合山东省和济南市的住宅发展规划。3、适应加快推进城市化的需要为充分发挥城市在经济、社会发展中的辐射带动作用，促进城市环境协调发展，省委、省政府确定了全省城市化发展目标：到2010年全省城市化水平达到50%左右，住宅人均使用面积达到30平方米。省政府第21次省长办公会提出：济南市可按300万人口规模进行统筹规划，到2010年人口城镇化率达到65%左右；2030年前后，在全市总人口达到750万～800万人的情