2009年5月22日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》），并将于2009年10月1日起施行。现就其中涉及的几个主要问题做一阐释，供理解与适用两部司法解释相关规定时参考。一、起革制定两部司法解释的总体思路《建筑物区分所有权司法解释》起草制定工作的总体思路主要体现在三个方面：一是对一些关涉法律规范理解适用的基础性概念做出解释，最大限度消除法律适用过程中的前提性障碍；二是对法律规定中的抽象性、原则性条文进行操作性作业，为审判实践提供明确具体和统一的判断标准；三是结合审判实践中突出存在的问题做出明确规定，切实增强法律规定的针对性。当然，所有以上工作都完全遵循了法律规定的目的与精神，同时也严格遵守了司法解释的定位与功能。二、《建筑物区分所有权解释》中的几个主要问题关于业主身份界定问?业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，是物权法第六章中的基础性概念之一，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法第六章规定具有重要意义。由于《物权法》第6章没有对此作出规定，所以有必要在司法解释中予以明确。综合建筑物区分所有权理论以及国外和相关地区建筑物区分所有权立法，根据物权法第六章相关规定以及该法第9条、第28条、第29条、第30条等规定，《建筑物区分所有权解释》第1条第1款确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。该规定是法学理论和比较立法例的通说和普遍立场，是界定业主身份的一般规则。但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。其中的原因十分复杂，主要有三：第一，建设单位尚未办理大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记；第二，登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买受人无法依登记取得所有权；第三，由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其它业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其业主身份问题进行特别规定。从学理角度考察，综合建筑物区分所有权理论中不同学说及其演变过程，以三元论为基础，我们可以得出如下结论：尽管专有部分所有权在建筑物区分所有权中仍居于主导地位，但在突出专有部分所有权主导地位的同时，更多的关注被投向了维持区分所有权人之间的共同关系之上。共用部分之管理和利用皆与区分所有权人全体之正常居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因此作为建筑物区分所有权重要内容之一的共同关系便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共有权和共同管理权。其目的存乎修正既有的过分强调区分所有者个人权利的立场，转而强调对区分所有者个人权利的制约及对于团体利益的重视，成员权走进建筑物区分所有权就是明证。基于这种成员权(也就是物权法所称的共同管理权)，区分所有人的集会功能得以加强，区分所有人共同利益依团体力量妥订之规约得以管理和协调。区分所有人共同关系的形成建构于各人在区分所有建筑(区划）内的既独立又关联的居住生活的基础之上，据此，一个相对稳定的生活和利益共同体得以形成，建筑物区分所有权法律制度的物法性及人法性特征得以彰显。基于以上考量，为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据物权法等法律规定精神，《建筑物区分所有权解释》第1条第2款对上述情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合《物权法》的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。关于专有部分和共有部分的判断标准1.专有部分。除法国将专有部分的要件界定为使用上的排他性外，日本、德国、美国及我国台湾地区学说和立法均将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。参照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说，《建筑物区分所有权解释》2条第1款第1项将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。第该项规定的专有部分的第一个条件“具有构造上的独立性，能够明确区分”，就是来源于构造上的独立性。“能够明确区分”这一表述，也有学者赞同。如日本学者丸山英气先生提出了判断专有部分的五个标准，其中第一个标