为了提高律师承办建筑物区分所有权相关业务水平，提高工作效率，减少律师执业中的疏漏，降低律师业务风险，为委托人提供更优质的法律服务，指导律师办理建筑物区分所有权相关诉讼和非诉业务，特制定本操作指引。本操作指引适用于发生在中华人民共和国领域内的、律师承办建筑物区分所有权相关业务，包括专有部分专有权、共有部分共有权、共同管理权等相关法律业务。本指引以我国现行法律、法规、部门规章为依据，就相关业务的的操作程序、规范、注意事项及风险提示与防范等内容，按照律师服务对象及业务类型的不同进行分类，涉及民事主体间的法律关系及民事主体与政府主管部门间的法律关系处理。本指引涉及较多专业名词，为明确各名词意义，特对如下相关名词进行解释，本指引中出现如下名词，均按本解释的内容确定，有特殊说明的除外：——业主是指依法享有建筑物专有部分所有权，或者基于商品房买卖的民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。——由一个物业管理区域内全体业主组成，以一定程序决定物业管理区域内全体业主权利义务的组织。——由组成业主大会的业主依照法定程序选举或者更换，执行业主大会的决定事项的组织。业——依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的民事主体。——在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业。——物业的承租人、借用人或者其他物业使用人——由建设单位选聘的，应当包含在房屋买卖合同中的物业服务合同——由业主、业主大会选聘的物业服务企业与全体业主或业主委员会签订的物业服务合同；——建设单位应向物业服务企业移交的资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。建筑物区分所有权专有部分——建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体；以及，规划上专属于特定房屋，且开发商销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，属于专有部分的组成部分。——是建筑区划内排除专有部分以外，不属于市政公用部分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。——建筑物内规划用于各类商业瘛⑸ò旃┑染曰疃姆课荨?1.1.5.1本操作指引是为律师承办相关业务提供经验和借鉴的指导性标准，不具有强制性或规范性。1.1.5.2本操作指引所陈述内容，是根据处理一般业务和经验制定，并不保证是处理任何具体业务的最佳方案，律师应根据实际情况处理具体业务。1.1.5.3因为律师承办业务受复杂的具体情况和环境影响，本操作指引不是律师承办业务避免风险的保证。本操作指引依据现行法律法规编写，以《中华人民共和国物权法》为核心依据，以《合同法》、《物业管理条例》等法律、法规、部门规章为辅助。此方面法规原则性较强，部分规定尚存许多需要完善之处。对于缺乏具体法律依据的，律师在承办业务时应按照法律的基本原则处理，同时应积累经验，并积极提供立法建议。在本指引列明的法律依据外，律师在承办业务时应注意地方法规、规章、行政规范性文件的规定，特别是关于程序和时限方面的规定，更应给予足够关注。本操作指引系根据现行法规编制，承办相关律师应充分注意法律法规的制订、修改、废除情况，并就相关情况进行适当调整。《中华人民共和国民法通则》1987年1月1日施行《中华人民共和国物权法》2007年10月1日施行《中华人民共和国合同法》1999年10月1日施行《中华人民共和国建筑法》1998年3月1日起施行《物业管理条例》2007年8月26日施行《建设工程质量管理条例》2000年1月30日起施行《社会团体登记管理条例》1998年10月25日起施行《地名管理条例》1986年1月23日施行建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》2003年9月1日起施行。建设部《物业服务企业资质管理办法》2007年11月26日修正建设部《建设部关于印发〈前期物业服务合同（示范文本）〉的通知》2004年9月6日发布建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》1999年1月1日起施行建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》2008年2月1日起施行建设部《商品房销售管理办法》2001年6月1日起施行建设部《房屋建筑工程质量保修办法》2000年6月30日起施行建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》1998年9月1日起施行建设部《房屋登记办法》2008年7月1日起施行建设部《房屋登记薄管理试行办法》2008年5月6日施行建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》1995年12月1