教学内容：物业服务费用测算的依据和原则物业管理服务费的价格形式物业管理服务费的计费方式物业管理服务费的构成内容第一部分基本服务费测算第二部分机电设施设备运行养护费测算物业服务费用测算的依据和原则1物业服务费用测算依据国家法律法规依据中华人民共和国价格法物业管理条例（国务院）物业服务定价成本监审办法（试行）天津市相关法规天津市物业管理条例天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准天津市消防条例（第二十五条）劳动合同法等招标文件及招标补充文件市场价格信息物业服务费用的原则符合法律法规的原则严格进行成本控制的原则符合项目所在地的价格水平的原则合理、公开以及费用与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则物业管理服务费的价格形式政府指导价——市场调节价物业管理服务费的计费方式包干制——酬金制物业管理服务费的构成按照财务核算要素分类包干制计费方式下物业服务费的构成内容物业管理服务成本、法定税费、利润酬金制计费方式下物业服务费的构成内容物业管理服务之出、酬金恶意管理服务成本（或支出）的构成管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等物业共用部位、共用设施设备日常运行，维护费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域次序维护费用办公费用物业管理企业固定资产折旧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用按照物业服务内容分类物业管理服务费物业管理基本服务费机电设施设备日常运行养护费物业管理基本服务费组成终和管理清洁卫生公共次序维护绿化养护公共部位养护机电设施设备日常运行养护费排水系统电梯水景、喷泉航空障碍灯避雷系统消防系统强弱电系统天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法规定：普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，各等级收费标准为中准价格。开发建设单位、业主大会于物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不超过%20.实行前期物业管理的普通住宅小区物业管理级别服务费，不能实行菜单式收费。由开发建设单位与选聘的物业服务企业从四个等级中选择相应级别的服务标准和收费标准。成立业主大会的普通住宅小区，可实行菜单收费或选择相应级别的服务标准和收费标准。业主大会于物业服务企业可以协商确定小区物业管理服务标准和收费标准。协商时，可以分单项跨等级选择组合服务标准和收费标准，也可以直接选择某一等级的服务标准和收费标准。物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的，物业管理基本服务费由开发建设单位、业主大会于物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定，并在物业服务合同中予以明确。第一部分基本服务费测算V1=عFi|S(i=1,2,3,4)(元/月.平方米）F1——工资费用：基本工资+加班费+各种补贴F2——社会保险：五险一金、F3——工会经费、教育经费、福利费F4——服装费S——表示可以分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(㎡)社会保险：工伤、养老、失业、生育、住房公积金等（缴纳比例如下表）项目单位个人基本养老20%8%基本医疗9+1%2%失业2%1%工伤0.5-2%0%生育0.8%0%公积金11-15%11-15%工会经费：按工资总额的2%计算福利费按工资总额的14%计算教育经费：按工资总额的1.5%计算。（二）物业共用部位维护费用（v2）该项费用测算公式：V2=∑Fi\S(i=1,2，……)共建筑、道路设施养护费可根据历史资料或经验数据测算（三）物业管理区域清洁卫生费用（V3）V3=∑Fi\s(i=1,2,…,6)F1、圾清运费F2、清洁机械、工具、材料用品消耗费F3、卫生防疫消杀费F4、粪池清理费F5、劳保用品费F6其他费用（四）物业管理区域绿化养护费用（V4）该项费用测算公式：V4=∑Fi\s(i=1，2，…,7)F1、绿化工具费F2、绿化机具维修、运行费用F3、保养、修剪、施肥、除草、喷药等材料F4、绿化用水电费F5、节假日摆设费用等（五）物业管理区域秩序维护费用（v5）该项费用测算公式：V5=∑Fi\s（i=1,2,3，…6）F1——公共秩序维护器材准备费。包括电池、手电筒等F2——公共秩序维护器材日常运行电费、维护维修费F3——公共秩序维护用房住房租金F4——公共秩序维护人员人身保险费F5——频管费等（六）办公费用（v6）该项费用测算公式：V6∑Fi\s（i=