如果您无法下载资料,请参考说明:
1、部分资料下载需要金币,请确保您的账户上有足够的金币
2、已购买过的文档,再次下载不重复扣费
3、资料包下载后请先用软件解压,在使用对应软件打开
建筑物区分所有之共有权案例案例一南京某个高档住宅小区,1998年开发商申报时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现,只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年,该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商,请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。法院认为,南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库,既明确了车库作为公共配套设施的功能,又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施,应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权,而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。据此,法院判决:开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理,并由全体业主享有地下停车库的权益。案例二张某、周某等五人均系本市某小区业主。1999年9月初,周某在对其购买的2-1-2室进行装修的时,在进楼防盗门内侧,沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连接处,并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜,造成原底层公用走廊成为周某一户独用。张某等四户与其协商让其拆除,恢复原状。然周某未予拆除,故张某等四人以底层公用走廊属全体业主的共用部位,且有他们分摊面积,周某的行为,侵犯他们的合法权益为由诉至法院,要求周某拆除违章搭建。周某则辩称,房屋的公用部位,一般来说是房地产所有者鐾ǖ烙玫牟课唬湮椿男┎课皇粲谀男┳?户使用,但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分,该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要,属正当行为,故不同意对方的诉讼请求。[审判]一审法院认为,共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位,包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积,而房屋公用建筑面积分摊后,并不划分各户摊得面积的具体部位,应为该幢住宅内各业主共同共有,因此,任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周某在共用部位擅自搭建,侵害张某等人的合法权益,张某等人的诉讼请求应与支持。因而,一审法院做出判决:周某应于判决生效之日起十五日内,拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物,按原始设计的使用功能恢复原状。判决后,周某不服,以原审辩称理由提起上诉。二审法院认为,本案双方当事人各自购买了住房的产权,形成了建筑物区分所有的法律关系,二审法院做出了驳回上诉,维持原判的终审判决。案例三乙公司从甲公司手上购买了一大厦的裙楼(共3层)。该大厦呈“L”型,主楼高18层,裙楼的第3层与主楼相连。裙楼3层的屋顶为一约896米的露台,原设计规划为屋顶花园,但因种种原因尚未动工,通过主楼电梯经4楼可以到裙楼露台。在乙公司购买裙楼一年后,甲公司将裙楼露台卖给丙公司。丙公司在上面盖了轻型钢结构建筑,经营歌舞厅。乙公司遂以自己享有3楼屋顶所有权,将甲公司告上法庭。案例四某市一栋单体高层住宅,1997年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》,约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙,用于修建广告牌,其广告牌的收益归广告公司所有,使用期为10年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。1999年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有,并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由,向法院提起诉讼,要求判令广告公司拆除广告牌,停止侵害,恢复原状,并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。案例五2005年1月,王某向张某购买位于某区毗邻三江口岸的二手房一套。入住后,王某本想在自家外墙装一台空调,却被物业公司告知不能在外墙装空调,原来开发商与原来的买主在购房合同中约定因城市统一规划和环境协调,住户不得在外墙面安装空调,只能安装中央空调。王某认为自己在买房时,张某根本没有告知这方面义务,再说装中央空调成本大,自己又无必要,为何自己买的房子却不能装空调?案例六原告李甲与开发商被告丙公司签订了一份《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买其开发的小区商业用房。合同以填空形式载明“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有,出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”。房产交