谨呈：东莞市世纪城商住开发有限公司领袖寮步领袖寮步【世纪城•海悦•中央公馆】营销总纲世联地产2006.05.232006-5-25本报告是严格保密的。报告解决的问题目标的解读目标下的竞争策略项目形象定位及其延伸目标下的关键营销策略本报告是严格保密的。2报告目录项目分析洋房市场竞争与占位别墅市场竞争与占位客户分析项目形象定位营销策略本报告是严格保密的。3项目概况位置：蟠龙路与东区大道交汇处位于东城区高尚居住区边基本指标：缘，城市规划道“外围陌生区‡总用地540168平米,总建面一期：已售505607域”，市场认知度低70%‡一期别墅区:总建面38985M2.独大立别墅共94套,容积率0.24‡二期:商住总建面234801平米,五星级酒店,和商业+洋房；容积率三期1.6龙‡三期五总占地面积：8.8万平米蟠星建酒级正在兴建筑占地面积：3.6万平米店二期：建兴总建筑面积：8.9万平米中中计容积率面积：7.2万平米容积率：0.87建筑密度：41%大道绿化率：28%东区汽车停车位：738个蟠龙路总套数：310套别墅位于寮步中心区，是海悦大盘的一部分，84套洋房寮步第一大盘，类别墅产品本报告是严格保密的。4寮步在东莞的位置‡寮步是东莞的几何中心；‡紧邻东城，镇中心区离城区中心仅十公里；‡大市区向东拓展的重点发展区域；‡全市最大的汽车城；‡距离松山湖、大朗、常平、东坑、大岭山都在十公里左右；‡交通便利，松山湖大道、莞樟公路、莞深高速、东部快速横穿境内东莞几何中心，交通便利本报告是严格保密的。5政府“三位一体”的大城区发展结构规划‡东莞城市发展战略是在城市空间布局上，构建“莞城—同沙—松山湖”三位一体主城区；‡松山湖科技产业起步区园发展迅速；‡同沙生态区建设步伐加快；寮步镇位于未来东莞大城区范围之内，是大城区发展的起步区本报告是严格保密的。6客户语录：寮步应该是未来东莞的一个区，而不会一直是一个镇寮步镇规划‡北区借助现有的华南工业园和大进工业园为基础，重点发展工业‡西南区为控制区，发展生态房地产业，利用佛灵湖作为后花园，发展成休闲度假区和生活乐园‡良横区则利用现有的产业基础，整合提高，更好地与市区对接‡中心区重点完善城市功能和发展第三产业；本报告是严格保密的。7寮步镇中心规划中央公馆‡以镇政府为中心的行政⑧中心区；⑦‡城市骨架——蟠龙大⑨道、东区大道；‡东区大道：商业配套发展带；‡蟠龙大道：未来中心区生活圈；‡客户支持语录：中心区中心区配套：①镇政府②中心广场③海悦花园一期是寮步区位最好的位置④星城数码广场⑤商会大厦⑥鸿图灯饰广场⑦悦莱酒店(五星)⑧海悦新都会商业⑨香市中学本报告是严格保密的。8项目规划优势：‡双拼拥有部分山体景观；‡规划入口有一定特色；‡别墅整体朝向好；不足：‡项目建筑密度比较大，达41%；‡项目山体受入口道路破坏较严重；‡中心园林比较小，水景特色不明显;‡别墅区内配套不足；建议：‡山林上有可体验的建筑小品，建议参与性和景观性强一些；N‡强化入口的尊贵感与标志性。本报告是严格保密的。9产品分析‡五房五卫的设计，让本户型拥有四个套房；双拼别墅‡客厅、餐厅、主卧大且各有特点；324㎡‡室外景观好，数量少，标杆产品；‡面积小，实用率高；‡有天有地，庭院面积大且完整，天井有特色；联排别墅‡客厅层高比其它房间略高，还有局部挑空，空间层次感强；207㎡‡餐厅采光略差，五房三卫，仅顶层主室可做套房，套房数量少，空间比较碎‡面积小，实用率高；叠加下层‡客厅大，主卧豪华，挑高餐厅；‡客厅层高小，其它卧室偏小171-211171-211㎡‡客厅大，主卧豪华；‡露台多，赠送面积大，屋顶露台可观山景；叠加上层‡边户型上层特色明显；‡一梯两户，实用率高，户型方正，南北通透；洋房‡140平米双套房，但卫生间面积偏小；120-137㎡‡大入户花园，客厅方正；本报告是严格保密的。10分分析析小小结结优势：区位：规划大城区范围内，寮步镇中心区，寮步未来高尚生活圈，未来前景看好；规划：寮步中心区第一大盘入口设计有一定特色，有尊贵感；有一片自然山体园林/别墅朝向好；产品：成熟产品，每种产品均有亮点；劣势：生活成熟度不高，市政配套缺乏，配套不足；规划比较密；中心园林小，水景面积偏小；可创造的条件：打造私家山林；扩大庭院面积；水景注重参与性和美感；建议建一座山景体验