物业管理案例分析案例一第三人侵权造成小区业主人身、财产损害——小区物业是否应该赔偿？原告王某2005年8月在某小区购买了一套商品房，并与被告某物业公司签订了《住宅区物业管理规定》（下称规定）。物业公司在规定中承诺：“小区行封闭式的保安管理办法。即保安实行24小时值班制，外来人员一律登记?可进入。”随后原告分两次交纳10个月物业管理费共计660元。2006年6月14日5时31分左右，市119消防指挥中心接到小区谢姓居民报警，称“原告的房子发生火灾”。消防人员在出警灭火后，经勘查确定系人为纵火。公安分局随即以刑事案件立案侦查，至今尚未侦破。原告认为，被告某物业公司未按照规定中的承诺实行24小时值班制度，放任外来人员随便进入小区，致使原告家中被窃。当原告住宅发生火灾时，物业公司也没有及时发现，给原告造成巨大损失，被告某物业公司已经构成违约。为此，原告王某诉至法院，要求判令被告某物业公司赔偿原告各项损失、误工费、租房租金等共计4万余元。法院经审理认为，根据国务院《物业管理条例》第四十七条规定，物业管理中的安全服务是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。被告每月仅收取原告王某综合物管费约60元，门卫值班采取的是登记方式，并无审查进入小区人员身份的义务，其只承担与其收费相适应的普通注意义务。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的物管费用而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。被告在发现火灾后，及时赶到现场，配合公安消防部门调查火情、扑灭火灾，已经尽到了相应注意义务。同时，由于纵火者尚未归案，对其作案情况无法判定，也无法判定被告在履行门卫保安职责上是否存在疏漏。原告王某损害结果的发生与被告物业公司在履行物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。根据罪责自负的原则，应由犯罪嫌疑人承担刑事和民事的法律责任。据此判决驳回原告王某的诉讼请求。问题一：第三人侵权造成小区业主人身、财产损害后，物业是否应该赔偿？物业有义务对小区内发生的影响治安或者环保等违法行为进行制止，保护小区的公共秩序和周围环境卫生等义务，但是当第三人侵权造成业主损失后，物业是否应该赔偿，在实践中具体问题具体分析。首先业主与物业在物管合同中是否就业主的财产或人身安全作出明确的约定，比如收取的停车费到底标明是场地占用费还是车辆保管费，保安的职责是否包括保护业主安全等。如果有明确约定，则按约定承担民事责任。如果未约定或者约定不明确，由于物业管理服务合同是一种委托服务合同和群防群治的安全防范服务，只能承担与其收费相适应的普通注意义务，根据实际情况判断物业是否与损害结果的发生存在客观、必然的因果关系如果有证据证明物业未履行或者违反物管合同造成业主损失的，也可以要求物业赔偿。问题二：小区设施和房屋出现质量问题时，物业该承担责任吗？设施和房屋出现质量问题时，如果是人为造成的，应该由侵权责任人承担责任。如果房屋质量本身存在问题，在依法经过有关部门鉴定确认后，则应由开发商承担责任。在保修期以内发现质量问题的，由开发商承担维修、更新等费用；在保修期以外，业主室内自用部位和设备的维修改造费用，由业主自行承担。小区公共设施和公用部分的运行、维护，从业主交纳的物业管理费和专项维修资金中列支，由受益对象按比例承担。总之，质量问题基本上属于开发商遗留的问题，与物业无关；业主不能以此理由拒交物业费。但是，物业有维护房屋及公用设施设备的正常使用功能的义务，如果物业没有及时维修，可以根据物业与业主之间关于维修时限的合同约定，由物业承担违约责任。问题三：小区存在噪音、油烟等污染问题，物业是否该承担责任？如果是物业公司造成小区污染的，应当由物业公司承担责任；如果污染由第三人造成，则应该由第三人承担责任。第三人造成小区污染，物业应当采取合法手段进行制止，如果制止无效，应及时向有关行政主管部门报告，但业主不能以第三人造成的污染问题而拒交物管费。物业公司如未尽及时制止和报告的义务而造成业主受到损失，业主可以以侵权或违约要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。案例二小区内业主遇害物业是否应该赔偿业主在小区内遇害，物业公司到底有没有责任？怎样判断物业公司是否尽到了维护小区公共秩序的职责？对于这个问题可以结合下面两个案例来分析。案件A：张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。犯罪分子触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。后犯罪分子被抓获。张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共计30余万元。北京市房山区人民