一、新管理制度出台的背景2、主要工作模式及成熟经验按照国家土地使用制度改革有关要求，从2003年6月份开始，我市房地产开发建设用地全部采取招拍挂方式公开出让。结合土地管理改革，我市的新建住宅非营业性公建配套设施建设基本形成了三种组织模式：一是对于大型居住区，由相关土地整理单位按规划要求统筹建设配套非营业性公建；二是对于成片房地产开发，配套非营业性公建设施按规划配置要求，作为地块出让附带条件由取得该地块的开发企业投资建设，非营业性公建配套费各区先征后返；三是对零星小规模的商品房项目，由区县有关部门收取非营业性公建配套费后，统一配建、扩建、改建非营业性公建。通过采取上述三种组织模式，基本保证了新建住宅非营业性公建设施配套到位。3、当前管理存在的突出问题近几年，随着我市住宅建设规模不断扩大和住宅建设组织形式多样化，与住宅项目配套的非营业性公建设施不到位问题有所增多。主要原因是项目坐落在非营业性公建配套空白区，现行配套收费标准无力承担建设任务。同时，有关土地整理部门在土地出让时，为降低限价商品房建设成本，将非营业性公建项目从出让地块中剥离，造成了该区域大型非营业性公建设施难以按规划整体实施。二、新管理制度的核心内容2、明确了各部门管理职责。一是规划部门应确保非经营性公建与同一街区的房地产开发项目整体规划选址。在审批修建性详细规划或总平图时，要明确非经营性公建设施的名称、性质、规模和位置。二是国土房管部门应将同一街区内配建的非经营性公建与房地产项目整体出让或划拨，并依据规划条件或选址意见明确项目用地范围内土地受让人应承担的配套非经营性公建建设责任。三是发展改革和建设管理部门在商品房核准备案时，要明确配套非经营性公建的投资和建设规模。四是配套费收取实行区征收、区使用，同级财政部门依据市建设行政部门批复文件拨付自己呢。五是建设管理部门在发放施工许可证时，要对开发建设单位配套非经营性公建合同和收费情况进行把关。市建设行政管理部门对各区县建设的非经营性公建项目进行审批。六是区县建设行政管理部门对建成的非经营性公建设施组织验收和移交。3、规范了非经营性公建配套费收支管理。《办法》在坚持公建配套费“区征收、区使用”原则同时，强化了资金监管，使用天津市非税收入收缴系统，全额上缴市级国库，分区县记账，纳入市级预算管理。配套费使用主体为各区县建设行政主管部门，各区县组织建设的非经营性公建设施，需要市建设交通委进行审批，市财政局根据批准文件从公建配套费财政专户中拨付相应的建设资金。4、明确了“三种”建设模式。我市相对成熟的非经营性公建建设“三种模式”一直没有形成制度性规定，《办法》对此进行了明确，第十九条规定：“纳入出让或划拨用地范围内的非经营性公建，由开发建设单位投资建设；区县建设行政主管部门组织的非经营性公建，使用公建配套费投资建设；新家园和示范小城镇配套非经营性公建经批准后，可由开发建设单位实施统一建设，非经营性公建建设费用纳入建设成本。”5、细化了设施移交及产权管理。《办法》明确规定，非经营性公建产权归市或区人民政府所有，开发建设单位应在规定时限内，完成设施移交并办理产权过户手续。区建设行政主管部门应当组织推动验收、移交和接管工作，并协助办理产权转移登记。房屋投入使用后，参照直管公产房屋进行管理。三、区县建委应承担的主要职责2、土地供应及产权管理国土主管部门应将配套非经营性公建建设、移交等内容，作为土地使用条件，在发布土地使用权出让公告时予以公布。开发建设单位在参与土地招标、拍卖、挂牌出让竞标活动时，应充分考虑配套非经营性公建建设成本，自主报价。同一街区内结合住宅建设的非经营性公建建设用地依住宅性质采取出让或划拨方式供应。未与住宅项目处于同一街区且独立选址的非经营性公建建设用地采取划拨方式供应。在国有土地使用权出让合同或划拨决定书中应当明确土地受让人应承担的配套非经营性公建建设和移交义务。新建住宅配套非经营性公建不得销售，建成后应无偿进行移交。配套非经营性公建参照我市直管公产房屋相关规定办理产权登记，由所在区县房屋管理部门实施统一管理。开发建设单位应在取得新建住宅准许交付使用非经营性公建配套证明3个月内、区县建设行政主管部门自行组织建设的非经营性公建应在取得竣工验收备案3个月内，并办理完毕房地产权证后，完成配套非经营性公建移交。3、项目开发建设方案管理29号文件规定：“开发建设单位应依据土地使用权出让合同或划拨决定书约定的非经营性公建建设义务以及规划主管部门批准的修建性详细规划或总平面设计方案，编制房地产项目开发建设方案，并报市建设行政主管部门备案。”开发建设方案管理，是强化房地产项目前期论证和过程管理的重要手段，通过细致科学的安排开发建设方案，可以解决很多潜在矛盾和问题，避免项目交付使用后形成难以处置的遗留问