物业管理的成本管理第一节物业管理成本一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。二、物业服务费的测算编制3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。2、物业服务费用包干制以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。3、酬金制和包干制的财务特征（1）财务主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。（2）收入采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。（3）成本费用1）物业管理企业固定成本的比例较高2）人工成本占总成本的比例较高3）物业管理企业成本费用的可预测性较强（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。三、物业服务费成本（支出）构成四、物业服务费编制的依据1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。2、支出的编制依据包括：（1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。（2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。第二节成本测算方法二、主要成本项目的测算方法3、按规定提取的福利费（F3）（元/月）福利费包括以下三项：（1）福利基金。按工资总额的14%计算。（2）工会基金。按工资总额的2%计算。（3）教育经费。按工资总额的1.5%计算。5、服装费（F5）（元/月）按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。该项费用的测算方法是根据所管物业的档次，类型和收费总面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊