关于大地公司拟在清河毛纺厂地块投放房地产项目的调查报告行政0703班引言为了更清楚的了解房地产市场，大地公司于2009年期间，针对清河区域的市场进行了市场调研。由于这个区域是高科技产业和教育行业的集中区域，而近年来这两个行业的发展非常迅速，从业人员收入水平增长很快，临近的中关村IT精英和各高校教师的经济收益提高不少,使得这个区域的目标客户对房屋的有效需求增加显著。从总体上看，这个区域可开发用地短缺将是一个长时期的状况，住宅产品供应量有限，难以形成像其他区域非常激烈的市场竞争。再加上区域客户购买力的不断增强，将会在最近几年形成同档次住宅价格高于其他区域的局面。由于奥运会概念、中关村区界东移以及清河治理等诸多利好因素，使清河楼市逐渐成为购房者关注的热点。在调查过程中，据行内人士介绍，治理中的清河成为楼市一个新的卖点。水是财富之父，买清河的楼盘有清河所带来的投资增值点。从新盘快报上看，清河区域的楼盘市场相对比较活跃，纷纷受到市场的追捧。调查报告目录一、清河地区总体状况概述二、关于产品方面的分析（一）、市场对产品的需求状况分析（二）、产品质量与价格情况三、关于销售方面的分析（一）、产品销售市场的特点和规模（二）、消费者的购买动机和购买能力四、关于竞争方面的分析五、调查报告结论清河地区总体状况概述一、清河区域划定：北至西三旗;南至清河北五环路；西至上地信息路；东至京昌路及其部分辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里。清河区域从04年以来已成为北京房地产市场的一个热点区域，而05年此区域又成为海淀区重点整治区域，政府投资近亿元来改造此区域的环境；清河区域现有人口10万人，而政府计划将此区域的长住人口扩充为40万，因此，此区域在不久的将来必将成为北京市一个重要的居住区，成为名副其实的城市副中心。而清河区域的各项配套和服务设施在最近几年也有大的改变，如清河区域建设新的中美商业街，大型的公交枢纽也在筹划中，安宁庄路的拓宽工程也在2007年10月开始了，随着这些设施或配套的不断跟进和上地区域企业不断的扩充，清河区域有潜力成为北京市又一个大型的生活区。市场对产品的需求状况分析1、区域房价走势自2000年以后，清河区域的开发就逐渐升温，怡美家园、当代城市家园、永泰园、清上园、力度家园等等，项目一个接一个可谓是此起彼伏，而连续性、密集型的开发也很自然的带动了区域房价的整体上升，以2000年基准价4000为例，此区域2000年至2005年住宅价格增幅区间在6%-11%之间（以高层和小高层产品为例），作为一个五环外的区域，能有如此的价格增幅，着实可看出区域人群的住房需求非同一般。05年之后，伴随着清河——北京居住卫星城的区域定位的成立，该区域房产市场将进一步走向高潮，开发量将在近两年内呈现出不断走高的形式，供给量的加大将在一定程度上刺激产品品质的不断升级，区域环境、商业配套和道路工程的良好改善也将成为住宅价格增幅的利好因素，综合以上内外部条件，区域房屋价格今后的攀升也在情理之中。2、区域购房需求分析（1）清河区域内的购房人群主要都是由三部分人群组成：其一是在中关村、上地工作的IT界人士;其二是海淀区各大高校的教师，以中关村和学院路沿线的高校为主；其三是本地的原址居民。（2）中关村、上地地区购买能力强劲，高校教职工购房热情高涨，目前中关村中心区的高科技人员有29万人，大多为需求住房的中青年。（3）受国家科教兴国方针政策影响，教育投入力度加强，教师待遇改善，促进了原有区域内的房地产改造，居民购买力加强。（4）生命园、软件园等高科技园区的陆续建成，对应的房屋需求量将急剧上升，目标客户群依然以年轻受过良好高等教育的新“知青”为主。（5）近几年区域内较大规模的拆迁促动了大批原址居民的购房热。清河区域最近几年由于中关村北扩和大量科技企业的入驻，已成为北京市房屋购买的热点区域，相对远离市区的位置和各项市政配套逐步改善正在进行当中的实际情况，又使开发商把目光放在了建造低密度、高绿化、板楼为主的社区，而从开发商谋求价值利益最大化决定的方向来看，区域产品因此普遍存在着单价便宜，但面积偏大，总价较高的普遍事实。产品销售市场的特点和规模一、清河毛纺厂地块分析（一）地块背景1、地块基本情况2、地块优劣势分析优势交通环境该地块位于清河桥以北区域，南接清河，西连轻轨、东靠京昌高速，是连枢上地和清河区域的中间地带，地理位置极其优越。人文环境地块紧邻上地科技园区，该园区是目前北京展示对外经济的一个窗口，区域内有近500余家高新技术企业，其中不乏像IBM、三菱、诺维信、联想、华为这样的国内外知名企业，而这些高科技企业和职员的入驻也培育起了区域高质化的一种人文氛围。