第八章合同与风险管理华东师范大学东方房地产学院谢福泉第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型：物业建设单位在开发过程中所订立的合同。土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。第一节物业管理中的主要合同类型前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。第一节物业管理中的主要合同类型业主所签订的与物业管理活动有关的合同。包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素1、物业描述，旨在界定管理对象及其范围；2、合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间；3、管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；4、业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准；第一节物业管理中的主要合同类型5、管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；6、物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；7、服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准（包干制）或计算方法（酬金制），以及该服务费用的支付方式；8、成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案作出安排。第二节物业服务合同物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间上的先后顺序，是相互衔接的。第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型（一）前期物业服务合同根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。第二节物业服务合同前期物业服务合同具有以下特征：1、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订2、前期物业服务合同具有过渡性3、前期物业服务合同是要式合同第二节物业服务合同（二）物业服务合同当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束。服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。第二节物业服务合同第二节物业服务合同二、物业服务合同的特征物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。特征：1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2、物业服务合同是有偿的。3、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。4、物业服务合同是劳务合同。第二节物业服务合同三、物业服务合同的主要内容1、物业基本情况要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。2、委托服务事项委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。第二节物业服务合同3、双方的权利义务4、物业服务要求和标准5、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用第二节物业服务合同7、物业管理用房8、物业经营管理9、委托服务期限10、违约责任第二节物业服务合同四、物业服务合同的签订要点（一）“宜细不宜粗”的原则1、委托项目2、各委托项目的具体内容3、服务质量与标准