会计学房地产市场概述房地产市场含义2.房地产市场功能3.房地产市场体系含义多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场几个体系系统。具体可以从以下三个角度理解：是多种房地产市场的集合而形成的有机同一体多种房地产市场之间密切联系的市场关系一系列房地产市场构成的系统结构房地产市场体系的结构按购置的目的划分投资市场自用市场按房地产价格的实现形式划分房地产资产市场使用市场按供货形成划分现房市场期房市场房地产市场的特点1.房地产市场与一般商品市场的区别2.房地产市场的特点影响范围的区域性竞争的不充分性供给调节的滞后性交易的复杂性对金融业的依赖性易受政府干预房地产市场分级运行房地产市场运行机制市场运行机制宏观调控机制2.2.3“政府失灵”和“市场失灵”2.“政府失灵”与市场经济传统计划经济理论的基础：社会化大生产要求国民经济各部门之间协调生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生产过剩危机只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性和盲目性社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产的目的是满足人们的共同需要实现传统计划经济模式的前提：完全信息假定单一利益主体假定政府失灵的表现：宏观经济的波动与周期性经济的不稳定资源配置效率低下国民经济比例失调生产单位自主权的丧失与创新的丧失收入分配的扭曲行政部门的官僚化寻租与政治腐败土地出让市场供求均衡土地出让市场的供给和需求（2）土地经济供给的影响因素：自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素2.土地需求及影响因素（1）土地需求土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够购买的土地资源数量。（2）土地需求的影响因素土地需求的影响因素可以分为宏观和微观因素。宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。微观因素：区位选择地价的本质和形成2.地价的形成（1）地价形成的基本原理土地收益决定土地价格，同时与土地供求机制形成一定时期内的市场价格。（2）我国房地产市场中地价的形成土地出让方式：划拨、协议、拍卖、招标地价的运动规律土地价格弹性房地产市场的供求均衡1.房地产需求的内涵一般指在一个特定时期内，消费者或者投资者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。2.房地产需求的特点房地产需求的整体性房地产需求的区域性房地产需求的层次性房地产需求的可替代性房地产需求具有消费和投资的双重性3.房地产需求的种类：按需求的性质划分生产性需求消费性需求投资性需求按需求的对象划分本地人需求外省人士需求境外人士需求4.影响房地产需求的主要因素国民经济发展水平居民收入水平和消费结构(人口数量和结构)房地产价格城市化水平国家有关经济政策(信贷政策直接影响信贷能力)消费者对市场预期消费者或者投资者的偏好5.房地产需求弹性Ed的含义：0＜Ed＜1，需求缺乏价格弹性，对价格的变动反应小；Ed＞1，需求富有价格弹性，对价格的变动反应很大房地产商品需求曲线(2)房地产需求的收入弹性含义收入的变动的比率所引起的房地产需求量的变动的比率，表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。公式表达为：式中Ey—房地产商品需求收入弹性系数；Y—消费者的可支配收入；△Y—消费者的可支配收入变动量；Q―房地产商品的需求量；△Q―房地产商品的需求变动量。Ed的含义：0＜Ey＜1，需求缺乏收入弹性，对收入的变动反应小；Ey＞1，需求富有收入弹性，对收入的变动反应很大一般来讲：房地产的需求收入弹性与一个国家或者地区的经济发展水平有密切的联系。特殊意义来看：不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。6.房地产市场潜在需求和有效需求培育房地产市场有效需求的途径从两个方向努力：加强有效供给；创造条件是潜在需求转化为有效需求。主要途径：深化住房制度改革规范房地产市场秩序发展和完善房地产金融市场发展经济增加收入理顺流通环节，完善中介销售服务重视房地产市场总供给和总需求的动态平衡促进有效需求形成房地产供给3.决定房地产供给的主要因素分析4.房地产供给弹性特短期内房地产供给无弹性：如下图短期内房地产供给弹性较小，如下图a)：短期内房地产供给弹性较小，如下图b)：5.房地产市场的有效供给房地产供给对需求的反应过程房地产市场供求均衡房地产结构均衡房地产业内部各类物业及其相互间的关系，也称为房地产业内部结构。按功能特点：住宅、写字楼、商业用房、工业用房及其他房屋。按档次：低档住宅、中档住宅、高档住宅写字楼：甲、乙、丙级商用房：商铺、商场、酒店、宾馆和娱乐用房等基本原理需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响需求和供给变动对房地产市场供求均衡的