中国人民大学律师学院律师培训讲座2010年9月2日建筑物区分所有权法律实务曹文衔博士上海市建纬律师事务所2010年9月主讲人简介：曹文衔律师建纬律师事务所高级合伙人、业务总监土木工程学博士、法律硕士上海市律协房地产业务研究会副主任全国律协民委会委员中国房地产业协会法律工作委员会委员自2008年6月起至2009年5月15日全面参与最高法院建筑物区分所有权司法解释第二稿至最终稿（第七稿）的起草、修改工作。2建筑物区分所有权法律实务一．物权法第六章难点提示二．实务问题www.jianwei.com3Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou一、物权法第六章难点提示（一）业主（二）专有部分和共有部分（三）建筑区划（四）规划用于停放汽车的车位、车库（五）首先满足业主需要（六）约定规划车位、车库归属的当事人（七）建筑物总面积和业主总人数（八）利害关系的业主www.jianwei.com4Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou二、实务问题（一）、业主身份中的几个特殊问题1.登记的房屋所有权人涉及票决意见、侵权责任（法94、97、98、102）（1）一房多人（共同共有、按份共有）（2）多房一人（3）登记的房屋所有权人的身份以不动产登记簿的记载为准。家庭成员等同住人不是业主但准用有关业主的规定。www.jianwei.com5Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou二、实务问题2.未登记的房屋所有权人⑴生效的人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定确定的房屋所有权人。第一，国家在特定条件下可能成为业主；第二，在特定条件下依照不动产登记簿也不能唯一确定业主身份。问题一：注意法律文书生效条件？问题二：境外、港澳台法院、仲裁机构的法律文书如何处理？问题三：什么是人民政府的征收决定？何时生效？www.jianwei.com6Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou二、实务问题www.jianwei.com7Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou二、实务问题（2）继承或者受遗赠扶养遗赠协议优先于单方面遗嘱继承或者遗赠遗嘱继承或遗赠优先于法定继承根据我国继承法的规定，财产继承的形式一般可分为法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承等形式，而遗赠又分为单方遗嘱遗赠、扶养遗赠协议等形式。我国继承法规定，继承从被继承人死亡时开始；继承开始后，按法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。www.jianwei.com8Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou二、实务问题（3）房屋的合法建造合法建造的认定国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证、新建房屋交付使用许可证合作建房的情形未出现在上述行政许可文件上的建设单位，不能原始取得只能继受取得业主地位事实行为成就的认定在建工程与建成房屋的区分标志：工程竣工验收备案手续完成。www.jianwei.com9Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou二、实务问题3.符合特定条件的买卖合同中的买受人（视为业主）房屋买受人成为业主的三个条件：必须是商品房买卖合同的房屋买受人。房屋的出卖人必须是商品房建设单位。房屋买受人必须已经合法占有了该商品房屋的专有部分。1一手房的买受人，约定预告登记的，以预告登记为准。（法20：预告登记的效力）未约定的不得以地方规定的登记要求为依据。2合法占有的标准（1、基于合法买卖合同；2、取得占有支配权；3、不以出卖人同意为必要或充分条件）4.建设单位成为业主的特殊情形对专有部分拥有所有权的人，应当被认定为业主。因此，保留部分房屋专有部分所有权的建设单位是业主；仅拥有车库、车位、会所所有权的建设单位也是业主。www.jianwei.com10Shanghai-Beijing-Shenzhen-Suzhou-Kunming-Wuhan-Changsha-Hangzhou二、实务问题二、专有部分的认定1、对专有部分的三个构成要件的理解（1）专有部分与其他部分之间“能够明确区分”。第一，区分方式多