我们面临的最大难点即问题A位置问题总之要在传统别墅价值力上寻得一定地位取得市场突破更重要的是要寻找到我们独有的客户利益（USP）。B价格问题。尤其是总价。1密云别墅的均价水准。主力单价约6500元左右；主力总价约200万左右。我们的项目位于均价8500，总价306-935万，在本区域属于高价。结论：仅有高尔夫别墅是不够的。不能实现同一价格区间下的高价值力优势。那么在价格定位下，我们如何才能给自己的产品以更大的价值力或附加价值力，主要通过以三方面实现。首先，必须建立一个最高的高尔夫，创别人所未有，满足高尔夫人士的征服感。其次，高尔夫之外给别墅复合更多更大的价值。最后，本案二三期开发中向更小面积（降低总价门槛）、更创新别墅发展。（增强别墅产品力，创新价值。）C其他需要开发商解决的问题。1宗地属性。本案建于绿化带之上，而非高尔夫特征地形。亦无可以借势的高尔夫特征原地貌。2别墅产权问题。在行业政策日益清晰的市场下，产权问题亦会加大其被关注的程度。PART2首先对京城别墅进行分类：山水别墅：以山水自然资源为主要价值点，突出别墅的先天自然性。如西山板块、中央别墅区（温榆河）板块。高速沿线别墅：北有八达岭高速沿线的奥北别墅板块、京顺路沿线的顺义别墅板块。南有京开沿线大兴区域别墅板块。突出项目空间感、距离感及人工自然环境。渡假别墅：以怀柔和密云先天自然资源为基础的渡假村及渡假类别墅。突出渡假基因的自然健康休闲感。高尔夫别墅：分以已有高尔夫球场为基础建设的别墅如华堂高尔夫、华彬高尔夫等。球场和建筑同步规划的项目如碧海方舟CBD高尔夫、本案。目前北京共有高尔夫球场30个（包括已有和建设中）高尔夫地产项目12个，占40%。全人工自然球场6个，与天然水系相接的4个（潮白河，无水），与山脉相近一个（华彬高尔夫，别墅未启动）。基本参数：价格单：8500元/平米总：306－935万/套地段密云县溪翁镇密西路西规划占地107万平；共298栋，一期约56万平，容积率0.36。TPC18洞高尔夫环绕社区。建筑北美现代风格户型S：360-370平米不含地下。M：600-700平米。L:1000-1100平米。（果岭处）景观内：社区园景、高尔夫景观外：云佛山、燕山山脉、密云水库。配套内：会所、GLOF球会。外：云佛山渡假村涉外三星级、密云国际会议中心。与各类典型项目之比对价值判断价值力提炼：交通：京密路、即将通车的京承高速。配套：三星级涉外渡假名胜—云佛山渡假村及丰富的渡假资源。高端会务休闲中心—密云国际会议中心。自然：燕山山脉、密云水库、京密水渠。高尔夫：国际锦标级（TPC)高尔夫。密云别墅----密云别墅：本案VS亚澜湾别墅我们的优势：CBD高尔夫别墅高尔夫别墅—城市：本案VSCBD高尔夫别墅。我们的优势：山水别墅：本案VS西山板块与CVD。中央别墅区(有水）与西山板块（有山）是传统别墅区里最具价值力和市场地位的板块，区域内项目市场均单价都在1万-2万元甚至之上，本案区位及项目均单价在6500元左右，其市场地位与区位传统价值力均与前者不属于同一梯次。且本案特性在“高尔夫”而非常规别墅观，故不具备直接竞争。紫霞谷别墅渡假别墅：本案VS紫霞谷。我们的优势：红螺湖别墅京承沿线别墅：本案VS红螺湖别墅二、三期。我们的优势：关于高尔夫及高尔夫别墅的共性高尔夫别墅的“高”来源于高尔夫运动本身的高端，它让与之伴生的高尔夫别墅成为含着金钥匙出生的物业。功能分解：1投资暨保值增值功能。2社交性。2享受性。全力打造最具征服感的高尔夫圣地一为什么？（为什么选择我）即使作为单纯的高尔夫球会，我案也必须寻找让高球人开车这么远来的独特理由，暨“人无我有”的新征服感，甚至必须创造世界第一的心理标高。二怎么样？（我到底有什么）本案从目前掌握的资料看基本没有唯一性与第一性！1TPC标准是世界最高标准，但CBD高尔夫抢占在先，且位置更近！2规划上的“元宝型”是我案的一大独特点，但不是最大价值利益点。3北京平原球场亦缺乏先天的独特地理地貌—人造球场。三怎么做？（最佳出路）征服与世界第一是高球人的内心冲动，我们能创造出带世界第一符号感的高尔夫球场吗？刷新世界纪录，创造高尔夫之最！世界最大的果岭美国博尔顿的国际高尔夫俱乐部第六洞的果岭面积为2600平方米。世界最大的美好区美国博尔顿的国际高尔夫俱乐部第五洞球道长635．5米，Par6，美好区草地面积21181平方米。世界最大的球场障碍区美国新泽西州克利迈顿的派恩