09土管（一）班小组成员：陈建都夏治禹林俊男张洪洋第九章土地经济评价第一节土地经济评价概述一、土地经济评价：运用经济指标对土地质量进行评定，即对土地进行投入和产出分析，通过比较不同土地利用的投入和效益，决定土地的适宜性类型和适宜程度。二、目的和意义：为土地的立法提供依据，为拟定土地税收标准服务，为土地利用规划和土地改造服务，为土地管理服务，为土地科学管理提供更强有力的手段。三、土地经济评价的理论基础：土地生产力理论（土地报酬递减规律）土地区位理论地租地价理论市场供求理论。四、土地经济评价指标体系：土地经济效果指标（土地生产率指标）土地经济分析指标（生产资料耗费指标、成本费用与资金占有指标、土地利用及期结构、社会经济条件指标）土地经济效果分析指标（技术效果指标、生产耗费效果指标）土地经济评价的一般步骤1、确定评价单元：1）土地类型单位2）土壤分类单位3）自然土块或田块4）行政单位或生产管理单位。2、明确评价对象：评价对象包括评价实体和评价目的3、资料收集与整理：1）社会调查法2）定点测算法3）统计测算法4、评价指标和评价结果的确定第二节土地经济评价的常用方法毛利分析法毛利分析法的具体步骤：1）选择土地利用方式2）估算投入量3）估算实物产量4）确定投入和产出的单价5）估计生产经营单位的固定成本6）进行生产经营单位的毛利分析贴现现金流量分析基本步骤：1）估计土地改良工程的规模2）作出必要的经济假设3）分配投入和产出的年度现金流量4）计算成本收益分析的相关参数经济计量模型法基本步骤：1）收集和整理资料2）拟定土地评价系统3）建立生产函数4）制定土地质量分级方案5）制定秃顶经济分级方案6）制定具体的土地评价方案收益还原法测算公式aaaaa1P=——+——+——+…+——=—[1-——](1+r)(1+r)^2(1+r)^3(1+r)^nr(1+r)^n市场比较法测算步骤：1）选择和确定比较案例2）进行土地评价影响因素的修正3）土地价格的综合修正4）待估土地价格的最终确定成本逼近法对地价构成要素的测算方法：1）土地取得费2）土地开发费3）税费4）土地开发利息5）土地开发利润6）土地增值收益假设开发法步骤：查清待估土地的基本情况2）确定最佳开发利用方式3）确定开发完成后不动产总价4）估算各项开发成本和开发利润土地经济分析指标——用于揭示土地的具体利用特征的指标集：①生产资料消耗指标——（1）单位面积播种量；（2）单位面积施肥量；（3）单位面积用水量；（4）单位面积用电量；；（5）农业集约化水平②成本及资金占有指标——（1）农作物亩成本；（2）平均每亩耕地拥有资金量；（3）平均每亩耕地拥有固定资产土地经济分析指标包括：①土地利用及结构指标——（1）土地利用率；（2）复种指数；（3）播种面积比例；（4）草场面积比例；（5）林地面积比率；（6）森林覆盖率②社会经济条件指标——（1）每亩耕地国家投资；（2）单位面积路网密度；（3）单位面积修配网点密度；（4）距主要城镇距离；（5）单位面积的人口密度土地经济效果分析指标——辅助分析土地经济效果的指标集：①技术效果指标——（1）农作物良种化程度；（2）技术措施增产率；（3）保证灌溉率；（4）渠系分布密度；（5）草场载畜量指数；（6）造林成活率；（7）单位面积木材蓄积增长率；（8）适时作业率；（9）造林密度；（10）采伐率；（11）水井分布密度②生产消耗效果指标——（1）每单位物质费用的农产品产值；（2）成本利润率；（3）每千克商品肥的产量；（4）每千克种子的产量；（5）每单位直接生产费用的农产品产值；（6）施肥的边际产量经济评价资料的要求：准确性，连续性，完整性，典型性，可比性