目录第一章总论………………………………………1第二章项目建设必要性…………………………5第三章建设条件与建设地址……………………18第四章工程方案…………………………………24第五章环境保护…………………………………45第六章节能………………………………………50第七章物业管理…………………………………54第八章实施计划与工程管理……………………55第九章投资估算与资金筹措……………………57第十章经济效益和社会效益分析………………60附件附图1、企业法人营业执照2、组织机构代码3、房地产开发企业资质证书4、土地拍卖成交确认书5、规划证明6、环保影响报告表7、资金证明8、建设项目招标方案9、区域位置图10、总平面布置图第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称盛和·爱伦堡项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位山东kjkk有限公司二、工作依据1、山东kjkk有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。6、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受山东kjkk有限公司关于建设盛和·爱伦堡项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前昌乐县商业领域和住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况山东kjkk有限公司成立于2006年12月22日，是由昌乐县工商行政管理局批准成立的私营有限责任公司，公司法定代表人：丁立，注册地址：昌乐县城孤山街84号院内办公楼三楼，注册资本金2000万元，经营范围：房地产开发、销售，公司下设办公室、财务部、工程部、销售部、运营部、开发部，负责公司运营、开发、销售。公司现有员工30人，其中大中专毕业28人，公司现有固定资产3600万元，公司经营状况良好。六、研究结论1、建设地址该项目位于昌乐县城区，东至方山路，西至文化路，北至利民街。该地块是昌乐县城市总体规划的住宅、商业及市民休闲用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商住区的理想地段。2、建设规模该项目规划总用地65244m2。总建筑面积84164m2，其中住宅建筑面积63426m2，公建建筑面积20738m2；车库及储藏建筑面积13518m2，停车数量404个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的现代化商住小区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年8月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为18233.6万元，其中工程费用9188.8万元，土地费用5380.2万元，其他费用419.5万元，不可预见费480.4万元，财物费用1080万元，税费1238.4万元，销售费用446.3万元。项目建设资本金6381.8万元。6、资金筹措⑴申请银行贷款8000万元；⑵其余资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和昌乐市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。提高和改善了昌乐市区的商业和居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化商住中心。同时可带动昌乐市建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元22313.32销售税金及附加万元1238.43土地增值税万元1223.94总投资万元18233.65利润总额万元2855.86所得税万元942.47税后利润万元1913.48投资利润率%15.79投资纯利润率%10.510投资利税率%29.2511所得税后内部收益率%27.312财务净现值（Ic=12%）万元827.113投资回收期年2.3第二章项目建设必要性一、项目提出背景自2005年始，昌乐县的城市建设有了突飞猛进