房地产企业纳税战略管理主讲专家：李舟房地产企业运营循环图房地产行业特点房地产项目开发流程房地产企业财务管理特点房地产企业财务管理特点房地产企业财务管理特点房地产企业财务管理特点房地产企业财务管理特点房地产企业纳税战略思维框架房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险六、买卖楼花房地产公司在开发项目过程中，常常会因资金等原因无法正常开发，需要转让项目或寻求合作。常常采取楼花的形式来进行合作。案例一：以项目的局部作为楼花六、买卖楼花案例房地产公司甲取得一块开发用地，建设住宅小区项目，共计20万平方，六栋高层住宅楼，由于资金困难，甲公司将其中三栋楼约10万平方米作为楼花出售给乙公司，每平方价格2000元人民币。乙公司支付楼花款2亿元后进驻项目，开工建设。最终乙公司花费建设费用、期间费用等共计3亿元。该部分最终实现销售收入8亿元人民币。请问：双方有什么风险？六、买卖楼花案例二：以整个项目作为楼花甲房地产公司将一个小项目交给乙房地产公司运作，约定乙支付给甲公司1亿元人民币，在甲公司平台上运作，但所有税负由乙公司承担。请问：问题一：乙公司的钱怎么进来？问题二：甲公司要赚的钱怎么拿走？问题三：乙公司同建安企业如何合作？问题四：甲公司同建安企业如何合作？问题五？乙公司赚的钱怎么拿走？我们的观点：1、土地取得是房地产开发企业生存命脉，实践中有六种常见的取得土地方式；2、每种取得土地方式所预示的开发主体和土地交易均有较大差异，开发企业必须理清这些不同方式之间的差异；3、在认清每种取得土地方式本质的基础上，必须预先从合作架构、合同、财务处理、税务处理等方面进行准备，以避免给企业带来巨大风险。房地产企业投资战略与涉税风险二、投资战略与资产重组广义的投资常常和资产重组联系在一起，并通过种种重组的方式实现企业投资的目的。1、债务重组（1）债务重组本质债权（应收、其他应收）换现金、股权、其他资产等某企业“债权换土地”案例（2）三个风险点——视同销售——公允价值——重组收入与重组损失（3）税收优惠重组应纳税所得额占全年应纳税所得额50%以上，可在5个纳税年度平均分配。2、股权收购（1）股权收购本质现金、股权、其他资产等换取对方股权（2）三个风险点视同销售、公允价值、重组收入与重组损失（3）税收优惠股权置换中，收购股权不低于75%；股权支付不低于85%。（4）个人股权转让是否缴纳个人所得税？国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知国税函[2009]285号国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告国家税务总局公告2010年第27号关于加强税务工商合作实现股权转让信息共享的通知国税发[2011]126号（5）股权投资入股——股权出资提示：企业可利用股权出资方式设立集团公司，降低财务风险。3、资产收购（1）资产收购本质资产换取现金、股权或其他资产投资（2）三个风险点——视同销售——公允价值——重组收入与重组损失（3）税收优惠收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%（4）个人资产评估增值是否缴纳个人所得税？国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复2005319号国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知2008115号国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告国家税务总局公告2011年第2号文件——全文失效废止文件第524条4、企业合并（1）企业合并本质吸收合并（A+B=A）；新设合并（A+B=C）——资产换取股权（2）三个风险点——视同销售——公允价值——重组收入与重组损失（3）税收优惠所得税：企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%增值税、营业税、土地增值税、契税5、企业分立（1）企业分立本质存续分立（A=A+B）与新设分立（A=B+C）——资产换取股权（2）三个风险点——视同销售——公允价值——重组收入与重组损失（3）税收优惠所得税：被分立企业所有股东按原持股比例取