PAGE\*MERGEFORMAT972020年6月23日世联北京地产亮马名居前期策划报告资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。世联策字[]BJ001号谨呈:北京雅世房地产开发有限公司中国北京·亮马名居前期策划报告世联地产顾问(深圳)有限公司二○○○年七月十日目录TOC\o"1-3"第一篇市场分析PAGEREF_Toc\h31.1、市场背景PAGEREF_Toc\h41.1.1总体供求状况PAGEREF_Toc\h41.1.2市场趋势PAGEREF_Toc\h41.2、区域市场及本项目周边市场调查PAGEREF_Toc\h61.2.1区域市场特征PAGEREF_Toc\h61.2.2本项目周边主要物业概况PAGEREF_Toc\h61.2.3关于户型及实用率PAGEREF_Toc\h61.2.4本区域租赁市场概况PAGEREF_Toc\h6第二篇项目分析PAGEREF_Toc\h62.1、项目基本资料及解析PAGEREF_Toc\h62.1.1、地块解析PAGEREF_Toc\h62.1.2、项目基本资料PAGEREF_Toc\h62.2、项目分析PAGEREF_Toc\h62.2.1、项目发展之SWOT分析PAGEREF_Toc\h62.2.2、项目发展战略PAGEREF_Toc\h62.2.3本项目综合评价PAGEREF_Toc\h6第三篇物业发展建议PAGEREF_Toc\h63.1物业定位PAGEREF_Toc\h63.2、物业命名PAGEREF_Toc\h63.3物业发展建议PAGEREF_Toc\h6第四篇营销策划建议PAGEREF_Toc\h64.1销售前提条件和入市时机PAGEREF_Toc\h64.2阶段性宣传方式制定PAGEREF_Toc\h64.4广告策略PAGEREF_Toc\h64.5媒体组合策略PAGEREF_Toc\h64.6包装策略PAGEREF_Toc\h6第一篇市场分析1.1、市场背景1.1.1总体供求状况1)根据北京市统计局统计,北京市1999年全年商品房施工面积为3784万平方米,为去年同期的108.1%,其中住宅施工面积为2447.9万平方米。2)1999年商品房销售建筑面积544.4万平方米,为去年同期的133.1%,其中,住宅为484.7万平方米,销售给个人的为296.8万平方米,为去年同期的194.3%。1.1.2市场趋势1)个人购房比例上升。国家取消福利分房的政策逐渐发挥效力,市场购买主体逐渐由集团向个人转化,开发商必须适应由此引起的市场转变,从集团决策者需求导向型向普通购房者需求导向型转化。2)市场竞争日益激烈。北京楼市相对其它一线城市的火暴并不能掩盖一个事实:市场消化能力有限而供给能力在不断增加。这导致北京房地产市场竞争激烈程度大大增加,发展商在规划设计上花费了更多精力,在营销上则各出奇谋。3)价格进一步下跌。价格下跌是供求双方力量对比关系变化以及激烈的市场竞争下的一个必然结果,从中房指数近年的走势图能够发现这一趋势。98.6—.3走势图4)北京房地产市场地区分布格局仍未有重大改变。东部地区依然是房地产开发的热点地区,1999年大多数热销楼盘都位于东部,西部和亚北地区也是传统的热点区域之一,而南部地区虽然出现了象清芷园等热销楼盘,但作为整个区域来说,南部地区房地产市场仍未能启动。5)北京市场一贯受政策环境、行政指令影响较大,市场化程度不够,在当前的市场阶段下,市场有时还比较关注一些”概念”的营造,在下一市场阶段,对房地产产品本身质素的关注和地段价值的挖掘将会成为竞争的焦点。6)消费者的消费行动将更加理性而合乎自己的实际需要,而不是盲目地”随大流”。7)北京市场潜力巨大,有待挖掘。以北京相当于深圳将近3倍的人口数量,一年的商品房销售面积却与深圳基本持平,再加上可观的外地购房客户,北京市场的潜力仍有待挖掘。8)未来中国加入WTO、北京申奥等重大政治经济事件的不明朗因素对市场的影响。这些重大事件会对经济环境带来革命性的变化,对房地产市场的发展和格局也将产生重大影响。9)内、外销房的差距在不断缩小,内销房在品质、档次等各个方面已经与外销房相差无几,但在消费者的心理