京基高尔夫项目前期定位报告本体分析本体条件分析项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15公里，属未来规划的生态特色镇产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津港公路为主线微电子产业带西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势；容积率：1.2，属中低密度。本体分析市场解析市场解析天津整体房地产市场万通地产土地成交大事记：天津整体房地产市场市场解析宏观经济增长2006年津南区成交约529000㎡，其中上半年成交约225000㎡，2007年上半年成交约179000㎡，成交量比2006年有所下降，主要原因在于①津南区主要别墅项目领世郡、米兰阳光受新政影响控制别墅放量②2006年8月爱丁堡、博雅名坻、米兰阳光二期集中开盘；津南区商品房成交量呈波浪型变化，从整体上看，成交量走势平稳；受天津整体房地产大势的影响及双港新家园的拉动下，07年后涨幅较大，到目前已超过5600元/平米，均价拉升的速度明显加快；津南区套均成交面积97--133㎡，主力需求所能承受的总价款在50-70万元左右；津南区二手房在经历了06年春节前的均价跳水之后，从06年3月开始，成交价格持续上涨，截止目前已实现均价3600元/平米，与06年初相比，均价已经翻了一番，目前增长势头依旧不减；在成交量方面，津南区在经历了06年初的小幅增长后，在06年10月份回归平静，市场活跃度不足；位置市场解析序号京滨高速公路针对性市场分析针对性市场分析针对性市场分析板块市场解析小结本体分析项目定位项目定位竞争项目分布竞争项目情况周边成交住宅用地情况项目竞争（预测）项目竞争（预测）开发商简介新亚洲体育城：联院别墅项目定位成功案例：北京星河湾成功案例：北京星河湾成功案例：北京星河湾北京星河湾规划了总建筑面积10000余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店完整实景展示模式区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城深圳万科城Townhouse统领多类型产品组合主景观体系前移，建立项目形象“大型Townhouse亲地社区”，并实景展示“看得见的未来”居住体验社区配套商业在启动阶段全部建设完成，提前展示，营造未来生活场景“品牌+产品创新”模式项目定位S客户需求回顾项目核心竞争力分析本项目发展战略：打造天津首席精英阶层高尔夫体验社区本体分析开发策略开发策略本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向可组合的产品：不做普通多层，增加创新洋房产品，平衡容积率双拼或联排叠拼强调亲情化邻里住区模式——多元性的建筑营造有生命力的城市，创新而又个性化的居住空间设计，更赋予社区丰盛内涵]超空间多层（创新产品），宽景house舒适主卧配有独立卫生间，特设圆形凸窗，与自然零距离接触。客厅设置露台，增加了室内采光和通风。步入式衣帽间与观景卫浴相结合，使主人享受私密的品味生活。全明空间，明朗舒适，功能齐全。独特的观景空间易塑造丰富的立面造型。开发策略泛客户定位——项目可能吸引的客户群区域发展Vs.客户演变社区成熟Vs.客户演变一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户三期客户定位——中层产业人口占主体消化小高层产品开发策略项目分期开发策略基于启动期开发考虑的产品分期策略……陌生区域启动期开发的成功模式：一期开发策略分析高端产品入市中端产品入市低端产品入市产品形式基于容积率考虑的产品分期策略……产品组合比较产品组合比较——三种产品组合是平衡风险、兼顾利润的最佳方式产品配比测算原则产品比例开发分期产品比例一期户型面积配比——兼顾高端产品树立形象；高性价比产品迅速聚集人气开发阶段开发阶段整盘户型面积配比本体分析物业发展建议项目物业发展重点和策略户型建议——双拼或联排产品价值体现的三个方面►“看齐独栋”的空间构成►►“有天有地”的充分表达入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩►►►兼顾私有和邻里的单元组合方式“错联”和“对拼”客厅SPA池架空地下层、通风、采光、实用的赠送面积附送面积的做法－阁楼将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”经典案例——天津水晶城万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台