区分所有建筑物的重建陈华彬内容提要：区分所有建筑物重建可借鉴日本法的经验，对其设立详实的程序规定，以利实行。重建时对业主间的权益调整，应创设卖渡请求权和买回请求权两种制度；对因重建所涉及的第三人的权益，应采纳当代比较法的共同经验。小区内特定栋区分所有建筑一物和全体建筑物的“揽子”重建，应实行二重多数决制度。为了顺利实施重建，还有修必要厘清区分所有建筑物一部灭失的复旧（复）与重建的关系以及区分所有建筑物罹受灾害全部灭失时再建与重建的关系。关键词：区分所有建筑物重建重建程序引言１区分所有建筑物的重建是区分所有建筑物管理中最难解决的问题。［］造成重建困难的原因很多，其中最主要者有如下五个方面：其一，传统所有权观念的束缚。区分所有权中的专有部分分属于各业主所有，与一般的单独所有权无异。因此，欲对整栋区分所有建筑物拆除而予以重建，原则上必须经全体业主的同意。但实践中要做到这一点相当困难。其二，重建所需费用筹措不易。我国今日的区分所有建筑物的住户，少则数十户，多则数百户甚至上千户，重建区分所有建筑物时，可预见其意见的分歧。且每个业主的经济能力不同，生活习惯有别，价值判断互异，对于重建费用的负担能力也有差别，欲取得重建共识并非易事。这一点会影响到有关业主是否赞成重建，并成为重建事业进行的最大阻力。其三，重建工程进行期间迁居的问题也使重建面临困难。重建工程进行期间，区分所有建筑物的住户势必暂时搬离，而临时住处的觅得及其费用（如租金等）也是影响重建能否顺利进行的重要因素。其四，利害关系人权益调整的困难。欲重建区分所有建筑物，除非全体业主一致同意，否则就可能形成多数人对少数人的强制。若专有部分设有抵押权或出租他人，重建前尚须对这些人的权益合理安排，否则将妨害重建的进行。另外，我＊中央财经大学法学院教授。［对，法１］参见［日］伊藤荣寿：《区分所有人团体的拘束的根据与界限》日本爱知学院大学论丛《学研究》第５１卷第２２１号（００年）。须指明的是，在当代比较法上，区分所有建筑物的重建通常被认为属于广义的管理的范畴。重建是为了使区分所有权得以再生，只是一时的消灭权利，所以是一种管理手段。据此，对业主进行的团体拘束得以正当化。·９６·法学研究０１年第３期２１国区分所有建筑物的基地使用权为建设用地使用权，重建时申请适当延长使用权的期限也有必要，这也要经过较复杂的行政程序。其五，建筑物完成后容积率等规定的严格化。建筑物完成２等后，容积率、建蔽率［］条件变化而较以前更严格时，将不利于重建。一般而言，若容积率、建蔽率相当宽裕，重建时可将原业主分配剩余的专有部分出卖以作为重建费用的一部分。反之，３建筑物建筑后容积率等变为较严格时，将有碍于业主意思的统一，妨害重建的进行。（］实际生活中，区分所有建筑物的重建在特定情形是十分必要的。这些情形大致有：其一，区分所有建筑物因自然腐朽、灾害（如地震、火灾、水灾）毁损，或因其他原因已经影响住户人身４其安全。［］二，区分所有建筑物的修缮费用过高时，为符合经济效率而重建。其三，因业主家庭人口增加，重建可改善、增大必要的生活空间。其四，建筑物坐落基地附近的土地利用情况发５生改变，只有重建区分所有建筑物方能增加土地的有效利用。［］６条第１款中的第６和该条我国物权法设有一个条文规范区分所有建筑物的重建，即第７项款第２，其内容十分简略，只规定“，“改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。此种规定不足以应对实际的需要。因为区分所有建筑物的重建除涉及须具备哪些程序要件外，还面临如何调整业主之间的权益、由谁进行重建、由数栋建筑物构成的小区内的特定栋区分所有建筑物的重建、区分所有建修筑物一部灭失的复旧（复）与重建的关系，以及区分所有建筑物罹受灾害全部灭失时的再建与重建的关系等问题。这些问题如不能妥善解决，一方面业主之间的重建共识难以凝聚，重建事业无从进行；另一方面，也会使重建陷入一团乱麻，无法厘清各方面的法律关系。因此，本文拟从比较法（尤其是日本法、我国台湾法及德国法之比较）的视角，对区分所有建筑物的重建所包含的上述重要法律问题进行剖析，期借他山之石，对我国物权法和《物业管理条例》关于区分所有建筑物的重建制度提出若干建议。６重建系指将既存的区分所有建筑物全部拆除，而在建筑物的基地上重新建造建筑物。［］重建与增建、改建有别。增建指于建筑物上增加其面积或高度；改建则系将建筑物的一部分拆除，于原建筑物基地范围内改造，而不增加其面积或高度。增建、改建后的建筑物与原建筑物仍然为同一物，二者均属于物权客体的变更，而非物权的取得或消灭。此与重建前和重建后的建筑物系属两个不同之物截然有别。重建前的原建筑物既经拆除，其所有权即归消灭（绝对消灭），而重建后的新建筑物，则为新生所有权的取得（原始取得）